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  • 三少爺的筆 2019-05-29 17:26 查看全文

    三環內、地鐵口,多少牛逼的文案也抵不過這六個字,鑫苑就靠這六字箴言一次又一次的登上銷售排行榜。

    從一期買到四期,地鐵二號線的開通,鄭州市場的瘋漲,管南三雄唯一一個三環內的樓盤,鑫苑把這幾個紅利吃的殘渣都不帶剩一點的,錢賺夠了,似乎從鑫苑名家之后鑫苑的匠心精神都沒了,一期二期不斷地維權,交房維權,違法銷售,捆綁車位維權等。名聲也算是管南這幾個神盤中最差的。

    目前在售的住宅有三期和四期,從整個地塊分布來說,這兩塊地介于一期和二期中間,戶型和之前幾期大同小異,從50多到140多,滿足你各種人群的需要,反正就是剛需盤,看來看去就這么點東西,除了位置沒有任何出彩的地方,各方面都是中規中矩,紫荊山南路打通之時可能再帶動一波發展。
    前一段鑫苑也新推出了自己的公寓產品,簽約了三家主題酒店,帶租約形式出售。手法不新奇,但是夠吸引人,10000出頭的毛坯價格不算便宜,一路之隔的綠都也在推自己的公寓,正商紫辰院的住宅型公寓也一直在售,所以這個地方的公寓合適不合適,三少一樣不建議買公寓,說實話南三環區域本來就不是高端商務區,安置房成群,公寓產品生存空間十分有限,如果價格不是特別合適,性價比基本無,手中有錢的大佬真不如投資小戶型住宅或者市區繁華地段公寓產品。

    目前項目公寓均價約10500元/㎡;高層住宅均價約14000元/㎡。住宅價格并無優勢,而且目前鄭州市批復的地鐵線路很多,再也不是一、二號線走天下的時代了,如果不是極其地緣客戶,建議三環沿線多看看吧
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  • 阿貍 2019-05-27 23:40 查看全文

    鑫苑,鄭州本土業主并不陌生,管城區的客戶更是熟悉,住宅賣的那是杠杠的,去年的商鋪也曾轟動一時,之后的公寓產品因為面積小,客戶可以選擇裝修套餐+智能化,也賣的不差,倒是每每都能踩準市場節點。
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    5月19日在鄭州千禧廣場萬豪酒店,以主題巔峰匯聚 財富共贏一場發布會,拉開了鑫苑國際新城新地塊的入市,整個發布會公布了鑫苑國際新城推出的兩棟公寓樓銷售模式,將以帶租約形式出售,簽約了三家主題酒店。
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    這樣的思路,其實在早幾年前就已經興起,只是印象中都是因為租金不能如約返還租金,而違約不斷。鑫苑領導對外聲稱。公寓的投資回報率為6%,似乎很有吸引力,但真正靜下來算算,其實也不然。
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    本次新品入市推出的是C地塊B10-01地塊,占地52.8畝,總建面26萬㎡,其中商業16.4萬㎡(金融12萬方,純商業4.4萬方),住宅4萬㎡,地下車庫5.6萬㎡;綜合開發集住宅、商業、辦公、公寓于一體。
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    該地塊共五棟樓,其中1、3#為70年產權住宅,2#5#為40年產權商住公寓,本次計劃推出4#公寓。
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    4#樓公寓,總層高30層,10T40H ,其中1F為底商,2F為loft,3F-16F為標準平層公寓,17-30F酒店式公寓,共計約1120套房源。
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    簽約酒店:鉑濤集團(26-30F)/首旅如家(21-25F)/百達屋(17-20F);
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    裝修標準:毛坯表單價10000-11000元,裝修款2800元/m2,開發商按照毛坯價格出售給客戶,裝修屬于價外款客戶需單獨與第三方公司簽訂裝修委托協議,后期有第三方酒店公司給業主返租;裝修款可延期,定房交3萬元,剩余裝修款在交房后一次性補齊;
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    鉑濤集團/首旅如家/百達屋/三家酒店與業主簽約,租期12年,酒店公寓最低租金標準58元/m2/月,每3年遞增5%,平均租金2287.38元/月/間,最高月租金2519;
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    首付分期政策:首付3萬房款其余40%分期兩年四次(無利息)每次還款10%。裝修首付正常:首付3萬裝修,其余最長可貸五年(有利息);
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    就這一堆數字列舉完,數學好的小伙伴來算筆賬,裝修款+利息+返租,算算,多少年能回本,怎么也得十年吧?可為啥有這么筆錢,為啥不試著去考慮買個70年的小戶型,怎么算它也個住宅,能落戶,后期交易稅也絕對不會是20%,回報率更是公寓的n倍~
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    阿貍還是堅持以往的觀點,公寓產品還是謹慎入,掉進去就出不來了~
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  • 獨孤九賤 2019-05-15 09:41 查看全文

    管南片區算是調控后這兩年唯一價位堅挺且銷售去化良好的區域。

    最早的管南三雄在火熱銷售之后也都陸續交房,但無一例外的都有維權事件發生,情況各不相同。
    綠都紫荊華庭大白墻、綠都瀾灣學校、鑫苑倉促交房質量問題等……

    正商中州城、永威城也未能幸免,這不是個案,整個鄭州都淪陷了,交房即維權已成常態,令人唏噓。

    要說管南誰風頭無二,不是永威城的品質,也不是瀾灣的學校,我倒覺得是鑫苑國際新城的銷售數據。

    長期各大榜單位列前茅,一句“三環內、地鐵口”無視一切推廣文案。

    一招鮮吃遍天,不服不行。

    就連去年推出的商鋪及公寓產品,銷售情況依然很好,這就厲害了。

    現在,鑫苑接下來要推出新地塊公寓,又有了新玩法。

    位于紫荊山路南三環東北角的小地塊,兩棟公寓。
    其中一棟對外銷售,但模式有所革新,不再是單純的業主購入自己后期出租。

    鑫苑洽談了包括錦江、如家精選、希岸酒店、百達屋等品牌酒店的簽約入駐, 鑫苑與酒店集團簽協議,業主與酒店方簽協議返租,具體周期目前應該還沒有定下來,初步是10年期,平均月租2300元/月。由于是毛坯交付,還需業主與酒店簽裝修協議,費用自理。

    目前鄭州公寓太大了,以后出租肯定是個大問題,這種返祖模式倒不稀奇,前些年的商鋪情況很普遍,但具體效果大家都知道,呵呵。

    涉及公寓模式,目前鄭州市場上并沒有做成功的案例,很多模式只是披著返租的幌子,后期保證收益的可能性及穩定性極小。

    希望鑫苑這次的嘗試能夠成功,也為部分開發商和買公寓投資的購房者給予參考。
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  • 阿貍 2019-01-21 19:22 查看全文

    管南三杰(鑫苑、永威、綠都)2018年銷售額近百億,這個業績在整個鄭州也是少有的。除了南區是目前整個鄭州的價值洼地,還有鑫苑有物業、地鐵;永威有品質;綠都有地鐵、河景,這些多多少少都是吸引剛需客戶的原因。
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    目前鑫苑國際新城在售4期住宅產品,永威城在售5期產品,綠都紫荊華庭的住宅也已經清盤,目前主要精力銷售公寓產品;
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    但近期管南三杰也先后迎來產品的交付,產品并沒有像之前銷售時期那么靚麗,維權也接踵而來。永威城因為學校問題、綠都紫荊華庭施工質量等問題,鑫苑國際新城的交付則更是迎來了客戶及工人同時維權,也是少見。
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    住宅銷售時,三家一直是相互競爭相互扶持。近期,區域內公寓也是齊頭并進,接連開盤。綠都紫荊華庭的脈動、綠都瀾灣的知了、鑫苑的千寓千尋也是愛的死去活來;
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    本身鄭州的公寓量都有一直處于飽和的狀態,對于剛需著稱的南區,公寓市場也是瞬間到了井噴。千寓千尋是鑫苑國際新城三期C地塊總規劃4棟樓,1#樓為70年住宅;2#3#4#公寓,共計1547套房源,全部為28-45㎡平層公寓,33㎡產品居多,主打三環內、二號線地鐵口和智能科技賣點。
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    說實話無論公寓描繪的多么爛漫,公寓產品還是能不碰就不碰了。產品性質是商業不說,首付50%,利率上浮40%,后期的總交易稅也近15%左右,掙的都捐了;
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    再有,買套公寓,后期一家人居住肯定不合適,太小,一般都是投資來用,后期轉租給客戶,但這個區域內,租金抵得了月供嘛?不一定,租住人群市場支撐不了,周邊的生活大環境也比較欠缺,而且公寓產品梯數比都那么高,舒適度也是醉醉的~
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  • Jase.Z 2018-12-30 21:29 查看全文

    鑫苑國際新城前段時間小公寓賣得火熱,但是其實買這個小公寓最糾結的一點就是,鑫苑國際新城的公寓與南邊的綠都紫荊華庭的公寓究竟怎么選?
    怎么選?太難選了!開發商、產品、配套、價位、首付政策幾乎是不相上下的。
    開發商:鑫苑是本土比較早的知名開發商了,但是近些年表現一般,特別是這些年一線開發商涌入,本土其他開發商崛起,鑫苑這個老牌開發商的日子越來越不好過了。綠都做地產沒多久,口碑還在積累中。整體上來說,這兩家開發商都是中等。
    產品:兩家都是小公寓,面積段都小。
    鑫苑勝在智能科技。霧化玻璃幕墻、黑科技盥洗鏡等都夠潮夠前衛。
    雖然兩個小公寓都是地鐵房,底層都有商業,但是綠都勝在商業與地鐵直接連通
    區位:兩個項目分布于南三環南北,鑫苑雖然是在三環內但是東邊有大片安置區,綠都雖然在三環外,但是緊挨三環,基本沒太大差異。
    價格:在一個段位,都可以做首付分期。
    其實,智能系統屬于裝修層面,可以自己裝的,建議看地段喜好。看重環內的,選鑫苑;喜歡清凈點的選綠都。
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  • 三少爺的筆 2018-12-29 16:04 查看全文

    管南三雄,17年的銷冠是鑫苑,作為一家老牌本土知名房企,眼看沒落的鑫苑靠著鑫苑國際新城從新打回了自己的名頭。三環內、地鐵口,鑫苑前期依靠位置打天下,屢試不爽,超越永威城和綠都瀾灣。但一家優秀的房企和項目不只是因為位置會永遠吃香,企業需要認真、負責任,鑫苑的捆綁銷售、免延期交房說明等等無一不把其他未購房業主推向了綠都瀾灣和永威城,瀾灣有學校,永威有品質。
    鑫苑國際新城目前在售為四期地塊,位置在紫荊山路西,長江路南,周邊配套較為齊全,4各小學和中學,位置來說應該是之前推出的地塊最好的一個,要不然也不會被內部稱為'“里城”了。純高層的設計3T8,2T5只有中間拼接戶做到了南北通透,115的三房還是南戶,整體戶型并沒有永威和綠都用心。目前在售價位115三房均價15000,這個價位從置業口中報出來差點嚇到我。。小戶型和130大戶型均價便宜些。但是鑫苑四期的位置比較好。所以購房業主還是比較難以割舍的,而鑫苑似乎也是吃定了這一點,價格一直很夯實。希望開發商拿出更好的品質來做項目,而不是靠滿嘴跑火車的銷售來慢慢磨滅自己的品牌價值!(展開全部)

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  • sader 2018-12-05 22:22 查看全文

    前幾天看到有人咨詢腰線位置,甚至有購房者因為購買樓層處于腰線位置要退房。那么腰線到底有哪些弊端呢。下面我主要分析一下腰線。
    腰線是房屋外立面凸出的檐口造型,主要作用是增加建筑立面的美觀性,層次性。畢竟方方正正的建筑看著就很死板,增加點造型就增加了一分活力。現階段腰線材料主要分兩種類型,一種是花崗巖石材;一種是GRC,EPS板等成品構件。
    先說花崗巖石材,現階段大多房企出于造價成本與美觀的綜合考慮,往往會在住宅低層干掛石材,石材以上則是真石漆或者涂料。而花崗巖石材腰線則出現低層干掛石材與真石漆涂料的交接處,凸出一個石材造型增加立體感(一般情況下都在3層或4層)。石材腰線是可以承受力的,因為石材的搭接是通過主次龍骨與建筑土體結構連接,所以不用擔心在石材腰線上放個什么重物,只要負載不是那么大,石材腰線是不會出現塌掉的情況(但是要擔心重物滑落下去,腰線都是有坡度的);不過石材腰線一般出墻距離會稍大點,這就會造型光線遮擋問題,會比成品構件腰線遮擋要多;另外,如果石材腰線上方是陽臺有落地窗設置,那么落地窗大概率是會落在搭接的石材上面,而不是直接落在室內地平面,因為石材龍骨出于防水考慮大多會伸進住宅陽臺一部分以滿足水密性。
    再說GRC構件腰線。構件腰線一般處于建筑真石漆涂料部分,在需要凸出造型的樓層把成品形狀的GRC構件安裝上去以達成效果(一般中間層,高樓層都可能出現,主要看建筑外立面效果)。GRC構件本身具有強度,不過很小,你可以認為它壓根就不受力,所以千萬不要在上面放重物,稍有不慎構架就會垮掉。不過GRC構件一般造型凸出墻面不多,所以光線遮擋問題基本可以忽略。如果構件腰線上方是陽臺有落地窗設計,那也不用擔心,因為構件不用伸進陽臺,基本上都是貼著洞口的邊安置,不會占有室內高度。
    二者還有一些共同的缺點:1,如果腰線坡度不到位,下雨天的時候,尤其是大雨,雨水可能會倒流入住宅窗戶或陽臺。2.腰線由于凸出墻面,大概率會積攢上方掉落的廢品,而且廢品清理起來不方便。所以如果對腰線存在的問題特別介意的話,購房之前一定要看好沙盤圖甚至去看建筑的立面圖,盡量不要去選腰線上下的樓層。
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  • sader 2018-11-21 17:32 查看全文

    現在提及鄭州本土優秀房地產企業,大多人都會先想到建業,正商,永威,康橋,然后則是正弘,美景,綠都,亞新。而曾幾何時,有個開發商受到前國家領導視察,第一個在美國上市,風光無限,就是鑫苑。對比近年來一再下滑的鑫苑口碑,不禁有種傷仲永的感覺。而前不久,鑫苑國際新城三期D地塊的維權活動無疑對鑫苑來說是雪上加霜。
    作為2017年管南銷售冠軍,鑫苑國際新城在今年銷售壓力還是很大的。管南片區的買房風向大多轉向項目南邊的綠都瀾灣跟永威城。瀾灣有學校,永威有品質,而價格也不占優勢的鑫苑國際新城最拿得出手的當然還是位置。對比9月份推出的北面臨近大片安置區且挨著高架的3期B地塊,預計11月底或12月初開盤的4期無疑位置更好。
    4期首開位置被1期,2期以及3期C,D地塊合圍,西邊是醫院,東邊是商業,離長江路不遠周圍也沒高架影響但是醫院跟商業會帶來嘈雜;地塊共有10棟樓,預計先開3#,4#,5#,8#,9#,10#這6棟樓。釋放價格均價14500,好點的樓層在14600左右。這個價格不便宜,相比3期B地塊14300的均價還是上漲了,不過管南現在的價格已經比較夯實了,受下行樓市影響不大。要開的樓號里有3梯8戶的,如3號樓,分布83㎡,85㎡跟113㎡的三房;也有2梯4戶,如9號樓,分布88㎡三房跟143㎡四房;要選還是建議優先選擇2梯4戶的;雖然3梯8戶的便宜,不過居住舒適度會大大折扣;戶型方面都是連廊設計,中間戶南北偽通透,北面有通風不過私密性會受影響,交房時間都在2021年6月左右。4期位置對比永威綠都還是有很大優勢的。注重地段的客戶可關注此盤。
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  • 阿貍 2018-05-18 10:06 查看全文

    鄭州神盤的歷史不斷的被刷新,但每次的神盤記錄里,都會有管城、二七區的項目出現,從綠都紫荊華庭到鑫苑國際新城,不斷刷新人們神盤的印象。2017年度大鄭州房企項目銷售金額TOP20鑫苑國際新城以46.5億元排名第二,綠都紫荊華庭的兄弟項目綠都瀾灣以28.8億元排名第七,前十名中管城區占到3席,總銷售額突破100億元。二七區占到2席,總銷售額突破70億元,這數據在其他區域幾乎不存在,為什么管城區、二七區會出現這么多所謂的神盤。其實很簡單,第一、這兩個區域屬于鄭州的老城區,周邊配套相對更為成熟。第二、區域內項目的品牌價值、升值價值都得到了市場的普遍認可。第三、相比金水區、鄭東新區及其他區域,這兩個區域的價格對于剛需客戶來說,屬于價值洼地,價格相對合理。綜合來說,區域地段、品牌認可度,產品設計、價格合理是項目去化快的幾大因素。
    鑫苑國際新城不僅住宅項目賣的瘋狂,就連商鋪也賣的如此任性,這是神盤效應嗎?在高于周邊競品市場至少2000/m2-3000元/m2的基礎上,也做到了開盤去化70%左右,對于南區商鋪開盤,賣成這樣,實屬不易。單層的均價4.1-6.3萬/m2,一拖二2.3-2.5元/m2,整體均價不低于26000元/m2。
    但投資房產畢竟不是小數目,特別是這么高價格的商鋪,風險性還是要考慮的,小區暫時未交付,商鋪暫時也只是剛剛開始挖坑狀態。不否認鑫苑國際新城未來是一個超百萬方的社區,社區居住人口量是有一定的保證,但商鋪真的能做活,見到實質收益也需在小區交付1-2年后,整個匯報周期也需要我們去斟酌,。畢竟南區整體鋪子收益性并不高。投資有風險,還需謹慎再小心,畢竟不是三五百而是三五百萬的事。
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    鑫苑國際新城

  • 平凡的良心 2017-12-26 00:11 查看全文

    12月管南的幾個盤又陸續加推,奧蘭和園去化率100%,鑫苑國際新城去化率接近70%,今天姑且不討論正商中州城,給我們怎樣的思考?這兩個盤交付期大概都在2019年底,奧蘭和園由國企河南高速地產開發,除了土地原為農藥廠令人存疑外,其品質沒有太大問題,推盤不急不躁,均價穩穩當當15000,相比首次開盤上漲2500,戶型設計中規中矩,符合大多數人的審美觀,預計入住標準貼近前期宣傳企劃,取得很好的去化率是意料之中,刨卻推出戶數少的因素,主要還是得力于其以往作品的良好口碑。口碑對于曾經的鑫苑來說也不缺,即使是現在的鑫苑名家仍然是北區的名盤,物業費多年不漲,管理依舊可靠。可是管南的國際新城是個奇葩,嵩山南路的鑫苑名城更是讓業主大跌眼鏡。國際新城吃盡了三環內地鐵旁的紅利,去年8月在鄭州第一家玩起了云選房的游戲,釋放了競價搶房的緊張空氣,開始了規避無證售房處罰的套路。2017年又連續搞了四次網上選房,隨后不斷傳出了加價轉房的信息,讓你領教了這個項目的妙算心機。以房圈錢的投資心態擴大了休騙三黨們的心理陰影面積,眼看著久不動工的大坑無證開盤的投機仍舊蜂擁而入,擠破頭皮。筆者不想細論國際新城的技術指標,只是客觀分析一下兩年后的入住:交通的便利,較高的容積率,大體量的安置房,帶來的是高密度的居住人群,十里鋪小學、八十三中大班制難以化解,就近入學是個讓業主頭疼的問題,稍微上點檔次的消費要到橄欖城都市廣場,沒有購買車位的車輛停滿路邊,小區交付標準和過程套路依舊,放眼整個片區是一望無邊的剛需,心中希望的改善和你扯不上多大關系。國際新城項目一開始就留給大家印象深刻的大坑相信不是絕唱,思路決定出路,決策決定結果,一些東西可能現在你看不清,將來可能剝去迷霧現原形。買房越來越成為我們人生的大事,年輕一代的難事,追求美好的生活樂居是前提,不能不多深思熟慮,不能再隨波逐流,跟潮從眾,對于套路滿滿的項目改善的要遠離,剛需遷就的慎入彀。(展開全部)

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  • 鑫苑國際新城
  • 均價: 14200 元/㎡
  • 開盤時間: 2018年11月19日精裝公寓3#開盤
  • 交房時間: 暫無信息
  • 地址: 管城區  ?管城區紫荊山南路與南三環交匯處向北200米路東
  • 開發商: 鄭州康盛博達房地產開發有限公司
  • 咨詢電話: 037156523333
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