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正弘府 正常 在售 住宅 剛需  改善  地鐵  河畔  

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正弘府 點評
觀瀾聽雨 2016-07-14 16:08
今天,以自己的視角來解讀一下大北區,并不是為大北區北瘋的房價來尋找立足點,因為這個瘋狂的房價的確讓人有點懵圈不好解釋。相比去年,大北區的價格,已經迅速拉開了與其他區域的價差。
這里面,必然也有非理性因素的存在,跟風炒作應該也是其中的一個助燃劑。
但還是要把大北區的一些基本事實給理清說明,供大家參考:

一、相對于南部區域、西部區域、高新區、經開區,大北區的工廠、物流倉庫非常少。
由江山路、北四環、中州大道、連霍高速圍合的區域,是大北區樓盤的主戰場。在此廣大區域內:
1、工廠主要有三全食品廠(古樹苑公園西南斜對面)和思念食品廠(保利海上五月花北側)。
四季城附近有一個熱源廠,以燃氣為源,污染不會太大,將解決大北區的冬季供暖問題。

2、物流倉庫有一個格力物流倉庫(四季城北側)。天地灣北側有省汽貿中心,瀾庭敘二期西側有汽配市場。民安北郡三期西北側有毛莊農產品市場。
基本上沒了,在這個大圍合區域,工廠、物流倉庫確實很少,在這一點上,這和西部區域、南部區域、高新區、經開區的狀況差別很大。

3、水廠和醫院已經基本不屬于不利因素:
在萬科天倫紫臺一期往東1.5公里處,規劃有橋南水廠,已選址,這將解決以后大北區快速增加的人口帶來的供水問題。惠濟萬達西側有惠濟區人民醫院。古樹苑公園的西北側有鄭州市第三人民醫院北區新院。

二、大北區規劃有2號線二期、3號線二期、7號線共三條地鐵(已啟動招標),未來會形成兩縱一橫的格局,鋪設路線分別為:天河路、文化路、花園路、開元路,因此對樓盤的覆蓋程度也很高。

三、大北區因機場凈空限高要求以及大運河保護要求,大部分樓盤容積率較低,超過3.0的不多,多位于2.0-3.0之間,還有不少低于2.0的。

四、大北區大型房企扎堆,萬科、融創、建業、永威、正弘、美景、錦藝、和昌、正商,競爭還是蠻激烈的。

說實話,大北區目前的房價,已基本讓普通剛需無法接受了。以瀾庭敘16層高層130平方米的大三房為例,目前房價已經在12500-13000之間,最新釋放的消息,周五還要上調,幅度之大,令人咂舌。

望大家保持平穩情緒,根據自己的資金實力和還款能力,冷靜購房,適合自己的才是對的,不要做超出自己能力之事。承受不了大北區的價格,可以到其他區域繼續選擇適合的:看重開發商品牌,看重地鐵。
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  • 2017-04-15 21:46
    觀瀾老師,正弘瀾庭序15號樓兩梯五戶價格17000多還值得買嗎,同等價位有其他推薦的嗎
  • 雨霏 2016-10-17 17:30
    感謝,正在苦苦尋找不利因素
  • 全村人的驕傲 2016-09-18 08:19
    觀瀾老師 興忠啟程 觀瀾一號 象湖一號 哪個適合投資 謝謝觀瀾老師
    首選融創象湖一號(二期價格預計會很高,投資成本高),第二融創觀瀾一號。不建議興忠啟程。
    2016-09-19 16:10
    謝謝觀瀾老師 為什么興忠啟程不建議呢 畢竟二環內 還能收租金 象湖肯定好的沒話說 觀瀾一號 綠博片區會不會周期過長
    2016-09-19 16:12
  • 圈圈 2016-09-14 08:42
    觀瀾老師,錦藝四季城和萬科紫臺,金水灣,您能點評一下么,哪個更有發展前景和優勢呢,現在好糾結
  • 寶兒 2016-08-14 17:39
    觀瀾老師,瀾庭敘和鴻園洋房怎么選?哪個前景更好
    建議選瀾庭敘吧,感覺正弘比鴻園更靠譜些。鴻園周邊完善還需要太長時間,且開發商經驗確實是短板。
    2016-08-14 17:43
    目前瀾庭敘洋房只有頂層了,頂層有什么弊端沒?下個月加推有新房源可也害怕價格繼續漲,是忍痛買頂層還是等下個月加推?
    2016-08-14 17:45
    頂層主要怕時間長了漏水。看你自己能不能克服這個心理障礙了。現在的施工工藝應該提高了很多,漏水概率降低了,但相對來說,沒下面幾層安全。
    個人覺得也許可以等新房源,洋房一套200多萬都花了,還是選個滿意的樓層。價格應該不會一下子漲非常多吧。
    2016-08-14 18:07
    好,謝謝
    2016-08-14 18:09
    瀾庭敘漲的太快,8月份洋房均價已經17000了,還敢不敢追了?再加1000多,就可以在鴻園買上疊了。
    2016-08-15 11:50
    是呀,可鴻園的配套有點看不到希望,很糾結
    2016-08-15 11:56
    這倆地兒,我也很糾結,當時一度認定不買鴻園就買瀾庭敘。我覺得鴻園更偏純改善,如果對入住時間要求不是很急,倒可以賭一下鴻園區域的未來。純屬個人想法
    2016-08-15 12:00
    5年可以等,可就怕5年以后還是啥都不行,沒有市政供水、供暖是硬傷。看21號開盤價吧,如果開盤價高也就不考慮了。哪都不合適就留著錢先做其他投資吧。買房子也得看緣分。你最終決定選哪兒呢?
    2016-08-15 12:06
    價錢基本出來了,洋房均價14000起,疊加上18500起/中20000起/下23000起三檔。我可能會考慮上疊,到選房現場再看看。
    2016-08-15 18:12
    觀聽兄:我也是俗人,就直接了當問個俗問題吧,碧源月湖的LOFT能投資嗎?地是好地,湖是好湖,商業也沒問題,但……且不說早有的龍城廣場體量也不算小,單睿谷的平層寫字樓和后期公寓西邊的建材市場平層寫字樓(后期的文字性商業就不說了),未來會對LOFT的出租回報多大沖擊呢?聽說中原萬達有不少空置,LOFT與平層寫字樓有可比性嗎?要是您會怎么選呢?拜賜
    2016-08-16 15:00
  • 不落的太陽 2016-08-01 17:42
    為什么一期不顯示15號樓?
    什么意思?
    2016-08-01 17:45
    看你寫一期沒有寫上15號樓
    2016-08-01 18:40
    得房率嗎?
    2016-08-01 18:43
    我在米宅瀾庭敘上看一期沒有標記15號樓 我買的是15號樓就想問下你知道不知道為什么沒有標記15號樓
    2016-08-01 18:46
    交房日期那兒嗎?
    2016-08-01 18:54
    瀾庭敘頁面一期價位1-16 沒有提到15號樓
    2016-08-01 19:29
  • 戰爭與和平 2016-07-23 00:45
    鄭大一附院惠濟院區也在北區,還有一些學校,還是不錯,觀瀾聽雨,怎樣聯系您,想咨詢。謝
  • Z 2016-07-22 22:47
    觀瀾老師,請問北區這幾個盤作為3年左右的投資你認為那個潛力更大些呢?
    A 民安北郡:地鐵二號線二期清華園路開元路站,位于其一期西南角路口處,現在在售的是三期,從地塊來看三期地塊最小,一期地塊最大二期次之,但二期有東側的河道景觀資源,相比之下三期較為弱一些,并且地鐵二號線一期今年開通但是二期還不知開通時間.還有一個問題是這個盤子不是首開對于房價的拉升力度強度個人認為沒有首開項目那么強烈。
    B 正弘瀾庭敘:
    C 美景麟起城
    D 美景美境
    E.思念理想城
    F 名門翠園
    個人觀點,僅供參考。綜合來看,還是瀾庭敘、美景美境、美景麟起城相對好些。
    瀾庭敘的16層高層是稀缺的高層產品,而且,有地段和地鐵的支撐。
    美景美境精裝,地鐵和地段都有支撐。
    麟起城精裝,地鐵支撐。
    思念城主要是土地的不確定性的擔憂。
    名門翠園也是土地、資金等的擔憂,自名門世家項目后,除了名門紫園,品質下滑。
    民安北郡感覺開發商信心不強,去年北郡和瀾庭敘的差價也就是1000元左右,再看今日,二者差距明顯。而且,有消息說2號線2期清華園路站取消了,這個雖未證實,但還是有可能的,因為地鐵3號線2期北段工程沿天河路鋪設,兩條地鐵線相交,理論上應該是有天河路換乘站的。若清華園路站取消,對民安北郡2期、3期來說,距離站點都是較遠的,影響較大,1期還可以。
    2016-07-23 11:58
    融創瓏府呢?
    主要看中是首開,融創***盤家來后期開盤對一期應該也會有有利影響
    2016-07-23 16:05
    瓏府主要的弱勢是距離地鐵站過遠,看規劃,7號線在濱河路有一站點,還算近的,約1.1公里。其他方面PK周邊項目也不落下風。
    如果瓏府和象湖一號定價策略類似的話,高層也許價格會實惠些,洋房拉高,但這只是個人猜測。
    文化路附近,對高層自住購房者來說,美景麟起城應該比瓏府更適合選擇,瓏府藏得有點深和遠。錦藝金水灣二期位置不錯,但對錦藝的品質不太放心。
    2016-07-23 17:13
    昨天去了美景美境售樓部,銷售說開盤價估計不會低于13500,你覺得怎么樣呢?
    2016-07-24 08:05
    目前市場太熱,13500也應該符合當前的市場狀況。麟起城大概12000多了,瀾庭敘高層13500了,距美景美境不遠的東潤泰和據說也18000+了。
    2016-07-24 08:21
    嗯,感覺后期陳砦拆了以后那塊地對這個區域價格應該會有一定的拉升吧?
    2016-07-24 08:28
    應該會。國基路距北三環很近,離市中心更近。向東走國基路去龍湖也不算遠,較方便。另外,4號線通往龍湖區域。
    2016-07-24 08:35
    嗯,現在主要還在猶豫的是美境這個盤里面安置體量較大,小區基本劃掉一半,
    2016-07-24 08:37
    是的,這是一大弊端。北區這幾個樓盤,建議你多轉轉,仔細比較一下,想想購房的目的是什么,自己的需求是什么,聽從自己內心的選擇。畢竟,我所說的,多是從我自己的角度來考慮,也未必完全符合你的實際情況。
    2016-07-24 09:03
  • NengLi 2016-07-15 14:50
    完全贊同!
  • 青萍之末 2016-07-14 20:27
    縱觀惠濟區 ,靠近賈魯河,臨地鐵口,離北龍湖近,容積率低 只有瀾庭敘了。
    贊一個,
    2016-07-25 11:11
  • 青萍之末 2016-07-14 20:24
    觀瀾老師分析的很不錯 。惠濟區個人推薦 能往東買 盡量往東買 。因為離北龍湖cbd只有中州大道一路之隔。比金水區去北龍湖都方便。
  • Ajian-07 2016-07-14 19:51
    惠濟區區政府不給力,這么好的地方規劃的沒一點美感
  • 家雷 2016-07-14 19:34
    聽說2號線2期今年不在建設規劃之內
    心碎 回復 家雷
    2號線2期已經開工一個月了!天河路開元路設置 2與3換乘站
    2016-12-23 06:45
  • Henry 2016-07-14 19:05
    點評言簡意賅,一針見血指出優劣兩端,惠濟區政府的無序和滯后的規劃使得惠濟沒有將優勢發揮到極致,但要比金水科技園區略好!賈魯河治理和2號線的延伸勢必將帶來下一輪房價增值,長遠來看與副CBD距離近也是優勢所在
  • 郁郁蔥蔥 2016-07-14 17:47
    看好大北區那么多品牌開發商帶來的聚群效應。
  • 小磨兒油 2016-07-14 17:19
    老師 還有毛莊蔬菜批發市場對面有個惠濟區腫瘤醫院 蘇屯有個藝茂國際倉
    好的,謝謝補充。
    2016-07-14 18:09
    觀瀾大師,房子長成這樣,龍湖一號可以買嗎
    2016-07-30 08:27
    同問,急求,美商的龍湖一號九千多能買嗎?金水科教園位置離副CBD比較近,位置應該優于北區的樓盤吧?
    2016-08-17 09:18
    小開發商內購,風險較大。
    2016-08-17 09:27
  • 愛樂呵 2016-07-14 17:04
    由于基數的差距,接下來北區再漲50%和高新區、管南區再漲50%,哪個更容易?我想大部分人是能想清楚的。
  • 愛樂呵 2016-07-14 17:01
    贊同:“這里面,必然也有非理性因素的存在,跟風炒作應該也是其中的一個助燃劑。”
    “承受不了大北區的價格,可以到其他區域繼續選擇適合的:看重開發商品牌,看重地鐵。”
  • 琴心劍膽 2016-07-14 16:28
    完全贊同,小康,可以繼續在北區跟進,北瘋不會停,個人看好第一節點到三條地鐵線路通行。剛需或普通投資客,可以注意管南及高新區,個人預估管南隨著二號線開通及運行的實在便利,將逐漸升溫,明年一號線延長線開通,將繼續升溫高新區。重點考慮,品牌房企,臨地鐵,體量不要太小,戶型,南北通透,個人看重租售比,但是所有的公寓不建議,不解釋。
    地鐵一號線延長線上的華瑞紫云城您看好嗎 馬上開盤 8200左右
    2016-07-14 17:13
    北郡在3條地鐵正中間,未來如何?
    2016-07-15 02:18
    為什么不看好公寓?惠濟區萬達北邊的碧源月湖公寓怎么樣?
    2016-07-29 08:49
  • 老炮兒 2016-07-14 16:24
    看好瀾庭敘,就是下證太慢啦
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  • 正弘府
  • 開盤時間: 8月11日開盤
  • 交房時間: 2017年2月28日一期洋房:1號樓、3號樓、4號樓、6號樓、7號樓、9號樓、10號樓、14號樓、17號樓、18號樓、16號樓交房。
  • 地址: 惠濟區  花園路與英才街交匯處東50米路北
  • 開發商: 河南正弘置業有限公司
  • 咨詢電話: 037156560888
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