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  樓市分析

從“三江口”到“大前灣”,寧波的2.0版,是機會還是坑?

發表時間:2019-07-29  作者:夏良  來源:米宅長三角

7月24日,《點睛長三角,敢問路在何方?》系列報道第1集,我們聊了《第三機場官宣,大上海的“浦北新區”來了?》

 

在關注過長三角北翼中心城市南通之后,今天我們把目光投向長三角南翼中心城市寧波,來聊一下《從“三江口”到“大前灣”,寧波的2.0版,是機會還是坑?》的話題。 


1

 

南通,雖有“近代中國第一城”的名頭,但是相比“書藏古今、港通天下”的寧波而言,還是“小巫見大巫”了!

 

寧波,鴉片戰爭之后,最早五口通商的城市(上海、寧波、福州、廈門、廣州)之一。據說當年英國人在逼迫清政府簽訂《南京條約》之前,最想要的殖民地不是香港島,而是地處長江口外杭州灣的舟山島。如果舟山劃給了英國,等于在中國第一大河長江與南北海岸線的中點,被日不落帝國挖走了一個大窟窿,這對于當時“蘇松財賦半天下”的清政府來說,無疑是致命的,而英國人來中的當時還隸屬于寧波府的舟山島,無疑就是“東方的直布羅陀”,地理位置比香港還要重要!

 

如今的寧波-舟山港,已成為了全球貨物吞吐量第一大港,寧波市也是全國的5個(包郵區唯一)計劃單列市之一(另四個為深圳、廈門、青島、大連)。2018年,寧波加入了GDP萬元俱樂部,是全國15大經濟中心城市之一。

 

自五口通商之后,寧波的市中心始終在余姚江、奉化江與甬江三江交匯處的“三江口”一帶。三條江也自然的把寧波分為海曙(江南)、江北、江東三區。2016年行政區劃調整后,江東區并入鄞州區,但原屬江東區的寧波新世界,50000元/㎡的CEO盤,仍然是寧波房價的制高點。


2


今年7月15日,浙江省政府正式批復設立寧波前灣新區,標志著寧波從沿(甬)江城市,向沿(杭州)灣城市邁出了實質性的一步。

 

批復面積604平方公里的前灣新區,是浙江大灣區四大新區里面積最大的。早前批復的杭州錢塘新區532平方公里,湖州南太湖新區225平方公里。

 

604平方公里是什么概念?2018年寧波的建成區面積只有345.49平方公里,上海外環以內中心城區面積也不過660平方公里。也就是說前灣新區的規劃面積比寧波當下的實際城區面積還要大。


↑前灣新區與寧波主城區(三江口)面積對比

 

由此,把前灣新區比喻成寧波的2.0版本毫不為過,從“三江口”到“大前灣”,再造一個大寧波,前灣新區,毫無疑問,昭示著寧波新一輪城市擴張和城市復興的龐大企圖心!


3


此次批復的前灣新區版圖,在原來的慈溪杭州灣新區基礎上,擴張了200多平方公里,包括了余姚片區約106.6平方公里、慈溪片區約144.2平方公里。

 ↑看看哪些“領土”被并入了前灣新區版圖

余姚的中意合作示范區,慈溪的高新技術產業園區!這兩個開發區在當地處于怎樣的地位呢?以慈溪這個為例,前不久,全國鼻祖級開發區——漕河涇開發區在慈溪高新技術產業園區設立了“漕河涇開發區慈溪分區”!大批溢出產能落地該產業園。漕河涇是什么級別?1984年全國首批14個國家級開發區之一,上海三大老牌開發區之一。

 

余姚的中意產業園,是中國的8個國家級國際合作生態產業園之一,由總理親自牽頭,和意大利達成協議,最終簽約地是在北京,可見其級別之高。

 

此外,同樣被“并入”的慈溪坎墩街道,正是未來通蘇嘉甬高鐵(暨滬嘉甬跨海高鐵)慈溪站(慈溪高鐵新城)所在地,也是寧波大市的北部主樞紐所在。所以這次的擴張等于將寧波北部城區能量最大的板塊,都打包進了前灣新區,使得前灣如虎添翼,實力空前膨脹!

 

“并”入之后,前灣新區各板塊的產業將進行統籌規劃,協同發展,最大限度避免內耗式競爭。

 

4

↑看一下前灣新區在環杭州灣大灣區所處的位置,正是大灣區C位!

 

前灣新區的設立,預示著寧波未來的發展,將大幅度北上西進,北上是融入長三角龍頭上海的方向,西進,要與紹興濱海新區、杭州錢塘新區連成一線,打造長三角“金南翼”先進制造業走廊的節奏。

 

“融滬接杭”,標志著寧波在新一輪城市大發展中,主動融入長三角一體化的積極姿態。“北上西進”,昭示著寧波的2.0版主戰場在余慈,為下一步收編慈溪、余姚“撤市變區”打好鋪墊。

 

5


我們有理由相信,“前灣新區”之于寧波,就好比“前海新區”之于深圳,是21世紀寧波最大的IP,寧波的轉型發展,也將因為前灣新區,從“甬江時代”向“杭州灣時代”邁進!

 

但是,偌大一個前灣新區概念,真的會讓目前前灣樓市的主戰場杭州灣新區的房價瘋漲么?


前灣新區的房產值不值得投資?是機會還是坑?

 

筆者分析以下幾點:

、前灣新區僅是省級新區,而非國家級新區,國家級新區在包郵區,只有上海浦東、浙江舟山群島和南京江北新區這3個。顯然,浦東所承載的國家戰略,舟山擔負的自由港試驗田,以及與南京主城一江之隔,作為徽京城市自然延伸的“南京版浦東”更有發展前途。要知道,浦東是14億全國人民的浦東,江北是1億多蘇皖人民的江北,前灣充其量是800萬寧波人的前灣。


、前灣新區是典型的“飛地新區”,距寧波主城區60公里,且前灣與寧波主城區之間并不連成一片,這也許是前灣的發展的致命傷!縱觀國內各大城市形形色色的新區建設,成功的典型上海浦東新區、鄭東新區,都是主城的自然延伸;不成功的典型天津濱海新區、蘭州新區,都是“飛地新區”。“飛地新區”容易碰到的最大問題就是:產業過去了,GDP上去了,炒房客過去了,但是家沒有真正搬過去(把新區房子當員工宿舍的產業居住功能除外)!

即便拿我們認為成功的上海浦東新區1200平方公里當作一個城市來看,浦東內部也有不成功的“新城”,比如臨港新城,距離浦東內環龍陽路60公里,正好和前灣與寧波主城區等距,臨港也是未和浦東主城建成區連成一片,地理位置、產業結構也與寧波前灣新區相似,至今房價仍在“2”字頭徘徊,如果已上海、寧波全市房產均價差3倍的比例來衡量,臨港目前賣2.2-3萬元/㎡的新房價格,前灣賣7000-10000元/㎡尚屬合理,任何超1萬+/㎡的價格就已經顯泡沫了!


、前灣604平方公里的批復面積,并非全部要變成城市建成區。從已經批復的前灣新區2035年規劃圖中就能看出,杭州灣先進制造板塊、中意新興片區、慈北科教片區,3大開發片區的建設用地規模,頂多占到前灣604平方公里版圖的1/5左右,也就是說,規劃到2035年,達到建成區120平方公里左右,人口100萬左右的規模。這樣的規模,也僅僅是上海一個奉賢南橋新城的建成區和人口規模而已。而且前灣這120平方公里建成區還分解到互不相連的杭州灣、慈北、余姚中意三大組團,三大組團的終極產業人口數也就50、20、30萬的規模到頭了!就拿“領頭羊”杭州灣先進制造板塊來看,縱使2035年發展到50萬人口,在包郵區,也只能算是一個大鎮的規模。


、前灣新區目前的產業定位還是以汽車制造業為主,相對比較單一,產業檔次沒有上海浦東的臨港新城高,政策優勢和交通便利條件不及杭母家的錢塘新區(錢塘新區緊挨著蕭山國際機場),生態居住環境也不及湖州南太湖新區理想。和它最像的是上海國際汽車城(安亭)板塊,目前安亭房價也就新房3萬/㎡,二手房2字頭遍地開花,不僅在嘉定區,在上海全市都處于低谷,與鄰省的昆山花橋,價差也僅5000元/㎡左右。因此,實在也看不出“汽車制造業板塊=高房價”!

 

6

 

最后一段,我們把視野再放大一點,跳出前灣新區,來看整個環杭州灣。

 

由于歷史的原因,環杭州灣曾經是沿岸各城市淘汰落后產能、遷移主城污染企業的“堆砌場”!


今天的環杭州灣,產業格局的現狀是:金山的化工,平湖的箱包,海鹽的核電,海寧的皮革,蕭山(江東)的印染,紹興(袍江)的化纖,只有寧波(杭州灣新區)稍微高大上一點,是汽車制造……

 

因此,相比粵港澳大灣區沿灣寸土寸金的香港中環、深圳前海,華麗麗的澳門,浪漫的珠海情侶路和朝氣蓬勃的廣州南沙,環杭州灣大灣區要面臨的功能定位、產業轉型和環境治理問題,比粵港澳要復雜得多,困難得多!

 

我們不能把沿灣城市里,上海陸家嘴的金融收入+杭州阿里巴巴的電商收入+嘉興烏鎮的旅游收入,簡單機械的相加,都算做是環杭州灣大灣區的GDP,那是“自己騙自己”,一點也無助于真正環杭州灣沿岸地區的轉型和發展。

 

從既有的規劃思路來看,未來環杭州灣大灣區(浙江大灣區)真正的“黃金海岸”應該是:杭州錢塘新區+紹興濱海新區+寧波前灣新區+舟山群島自由貿易港,橫亙在這條岸線上的,既有超級高速公路,也規劃有杭州灣城際鐵路。

 

即便規劃前景再美好,環杭州灣大灣區的主旋律還是先進制造業的產業集聚區,是實現傳統的“浙江制造”向更加先進的“浙江智造”轉型的產城融合試驗區!

 

環杭州灣大灣區,追求的是浙江實體經濟智造的GDP,不是浙江民間資本炒房的VIP!

 

環杭州灣大灣區,客觀條件上也不可能打造成風景宜人的濱海度假區,不要跟我說海鹽的六旗、寧波的方特、平湖九龍山的樂滿地、臨港滴水湖的海昌極地海洋世界,這些樂園在上海迪士尼面前就是“小巫見大巫”!為什么香港迪士尼、東京迪士尼都建在海邊,而上海迪士尼不建在杭州灣海邊呢?因為環杭州灣都是黃渣渣的海,呼啦啦的風里略帶著臭雞蛋味,從根本上講不適合長期居住和養老度假!

 

最后的結論是,不止寧波前灣新區,整個環杭州灣大灣區,都是一個樣:宜業≠宜居,智造≠置業,投資客切莫輕信所謂的規劃利好,就一時沖動,成了那慘被收割的韭菜!


-END-


(完)

責任編輯:朱含茵

標簽: 寧波的2.0版  
本文章原創自米宅旗下《米宅長三角》
調研分析上海、環滬、杭州、杭州灣、環杭等長三角區域的房地產市場,透析價值,發現洼地。
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