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小頑童 房產評論師

  • 房產評論師
    小頑童 點評 保利心語 2019-08-09 11:23
    保利心語二期售完之際,三期產品悄然而出。

    項目位于中原路與華山路交會處的西北角,項目一期在中原路南側,2018年3月31日已經交房;北側為二期,目前基本售完,還有少量37㎡小戶型在售。二期東側為項目三期地塊,也就是原來售樓部所在位置。

    三期占地43畝,建筑面積約23.28萬方,容積率6.05,包含4棟32/33層住宅和2棟公寓。相比之前,戶型面積顯著提升,戶型面積區間104㎡--133㎡。

    并且,本次外立面大面積采用斷橋鋁合金雙層中空LOW-E玻璃,有種寫字樓的既視感。

    首次主要推售2號和3號樓,2號樓是三梯四戶,3號樓是四梯六戶,基本就是邊戶一梯一戶,中間戶一梯兩戶,贈送地暖和指紋密碼鎖。

    邊戶為129/133 ㎡戶型,三室兩廳兩衛,三開間朝南設計,戶型方正,布局還算合理。

    中間戶為104/108 ㎡戶型,三室兩廳一衛,從東邊入戶,戶型設計一般。

    不過,陽臺都是封閉式的,也是一個劣勢。

    據悉,住宅售價不低于15000元/㎡,預計10月份左右,開售。
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    保利心語保利心語
  • 房產評論師
    小頑童 點評 中建濱水苑 2019-08-08 10:48
    單價11400元/㎡,包含毛坯售價9900元/㎡及精裝成本1500元/㎡。

    河南中建地產旗下項目中建濱水苑首推價格已經確定。

    本次計劃推出的是2/3/7號樓,共計520套房源。

    其中,2/3號樓包含94㎡、104㎡、136㎡三個戶型,94㎡三室戶型采用1.5衛設計,即一個完整衛生間和一個無洗浴單體衛生間。136㎡戶型三開間朝南設計,整體南北通透,并贈送有270°寬景飄窗。

    7號樓包含118㎡、121㎡、141㎡三個戶型,118㎡的戶型比121㎡更優質一些。141㎡戶型同樣也是三開間朝南設計,并贈送有270°寬景飄窗。

    項目總占地6.47萬㎡,總建面約23.1萬㎡,包含9棟26層高層,戶型區間自89-149㎡。與周邊在售項目永威南樾有些類似,同樣純高層,同樣精裝修。

    只不過南樾距離2號線延長線地鐵口更近一些,濱水苑在戶型和梯戶比方面更加用心。價格的話,只能說適中。
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    中建濱水苑
  • 房產評論師
    小頑童 點評 正商雅庭華府 2019-08-07 17:08
    正商雅庭華府總占地約81畝,總建筑面積約14萬㎡;社區包含6棟高層、9棟洋房、1棟幼兒園、1棟商業配套,規劃戶數戶數1154套。

    項目位于歸航路與凌寒街交會處東200米路北,與同期拍地的中建濱水苑一路之隔。目前兩個項目均已入市,同樣2.69容積率下,一個選擇高低配,一個選擇純高層。不得不說,正商又完美地吃了一波溢價。

    其中高層總高26層,戶型區間93-134㎡;洋房總高8層,主力戶型為135㎡。這個面積段在港區不太吃香。片區最好賣的戶型就是100㎡左右,改善戶型絕對是有苦頭要吃。

    項目所處位置其實很一般,距離已開通地鐵也不近。雖說東側緊鄰南水北調運河,但由于對水源的保護隔離措施,只可遠觀而不可褻玩焉。

    這個也算是正商在港區的第一個住宅項目,雖在整個南龍湖布局上萬畝土地,但在偌大的港區,還真沒啥地。伴隨各大房企競相進入南港,正商應該也會不甘示弱。

    中建濱水苑首推價格已經出爐,高層11400元/㎡,正商雅庭華府高層應該會參考其定價。不過,關注北港的朋友,其實可以多留意下二手房,永威南樾、豫發等已交房社區,確實有漏可撿。
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    正商雅庭華府
  • 房產評論師
    小頑童 點評 碧桂園中央公園 2019-08-07 10:55
    自2017年6月15日海昌海洋公園與碧桂園簽署框架協議,已有兩年時間。

    整個項目總占地約1200畝,中央公園住宅總占地約 553 畝,包含兩所 12 班幼兒園。

    小高層單價已從最初的不足萬元拉升至12000元/㎡,數個小目標收入囊中。然而海洋公園主體尚未開建,只有疑似員工宿舍和酒店在建。主題公園位置還有待拆遷民房矗立,之前去的時候還有人在門口佇立。

    zf雖在拍地時要求配套海洋公園在土地成交后3年內全部建成并投入運營,但地產先行的套路依然在穩步前行。距離三年期限還有10個月,讓我們拭目以待?

    碧桂園中央公園在入市時候,不但沒有像兄弟項目鄭東碧桂園一樣把價格定個天花板,反而采取低開高走策略,把區域價格再次拉低。然后憑借老套的營銷策略,也算取得不錯的成績。

    其實,早期單價不足1萬的小高層,精裝修交付,在綠博片區還是有一定競爭力。只不過現在價格已經上來,性價比頹減。
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    碧桂園中央公園碧桂園中央公園
  • 房產評論師
    小頑童 點評 建業新筑 2019-08-06 09:06
    建業新筑一期于今年4月20日首開,11層小高層12000-12500元/㎡,疊墅16000-28000元/㎡。隨后上調價格,接下來一兩個月大賣,去化很快。自6月份后,有點啞火趨勢,到訪和成交都不樂觀。

    作為建業集團第五代產品,在1.6容積率下,規劃11層小高層和6層疊墅,產品也實在沒得說。不僅有高顏值的金屬鋁板外立面搭配大規模的玻璃幕墻,還有60m的櫻花夾道、70m的山杏夾道、100m的玉蘭夾道等樹木交相輝映。

    11層小高層只有兩種戶型,140平米三室兩廳三衛和163平米3+1室兩廳三衛,均價13000元/㎡,對外宣稱洋房。

    疊墅戶型面積段在190—247平米之間,意味著總價基本上350萬起步,甚至七八百萬。從投資角度來講,這種房子絕對碰不得,但自住起來著實很舒服。

    上疊為5-6層,贈送空中露臺,可改造成陽光房;
    中疊為3-4層,送地下室和北向庭院;
    下疊為負1-2層,地下挑高,送南向庭院,面寬達到7.9米,單價最高。

    和亞新紫藤公館一樣,均為唐忠漢所設計,個人認為產品設計感很不錯,比紫藤稍強些。

    另外整個新筑配套1300m2的老年活動中心,1200m2的便民中心以及1100m2的食材市場,足球場、籃球場、全齡少兒活動區等。項目東側的只有河南也將于今年正式開啟。

    只是目前周邊很是荒涼,除了在建工地還是工地,甚至小賣部都不好找。唯一可以稱之為商業的還是幾公里外的杉杉奧特萊斯。沿著門口的平安大道一路西至前程路,也只有康橋香溪郡、建業春天里、翰林雅苑等幾個商品房小區和幾個安置房小區。

    不可否認平安大道將來的重要功能,但現在確實不中!
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    建業新筑建業新筑
  • 房產評論師
    小頑童 點評 中海湖濱世家 2019-08-02 16:38
    中海湖濱世家這個項目一直都是個人比較推薦的,精裝高層首開均價14000元/㎡,著實令我小吃一驚。

    畢竟當時北區房價還沒有大跳水,伴隨XX大河宸院均價10500元/㎡的清倉大甩賣,XX中原宸院大戶型均價11000元/㎡的特價小甩賣,XX家河家不足11000元/㎡的特價房等深水炸彈相繼爆開,周邊競品哀鴻遍野。

    即使有這些腦殘隊友攪局,湖濱世家的價格還是可以入手。不過,能在那幾個小區買到不超11000元/㎡的房子,也是值當。至于品牌,口碑這些,請你記住魚與熊掌不可兼得。

    細數湖濱世家幾大價值點:
    1.項目正南邊就是月湖公園,已經實景呈現,還有噴泉等打卡景點,社區部分高樓層可看見湖景;
    2.周邊有惠濟萬達廣場、惠濟區人民醫院;
    3.周邊有地鐵2號線延長線和地鐵7號線;
    4.采用中海第五代精裝體系,五重智能安防系統,精裝標準還算挺不錯。

    美中不足的就是:
    1.周邊學校資源稀缺,口碑較好的鄭北一中還是私立學校,學費較高。
    2.容積率3.5下,做的高低配。

    項目包含7棟高層,6棟洋房。目前還有兩棟高層、三棟洋房待推(其中一棟為售樓部所占),其余樓棟均已推出,且所剩房源不多。
    預計今年將會把這個地塊賣的七七八八,隨后在年底或明年推出北邊地塊。
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    中海湖濱世家中海湖濱世家
  • 房產評論師
    小頑童 點評 建業·電影小鎮之橙園 2019-08-01 15:55
    項目整體占地約600畝,目前住宅已經拿到三塊地。一期還有幾棟樓沒有售完,目前主推二期,三期地塊緊鄰普羅理想國西側,預計年底或明年推出來。

    首期住宅占地約97畝,容積率2.44,規劃14棟17-18層小高,戶型區間為99-220㎡,主力戶型為137-150㎡,定位改善。外立面采用公建化玻璃幕墻以及太空鋁板,呈現效果不錯。兩梯兩戶,160平以上戶型挑高3.1米,以及寬廳設計。

    首期剛開始以均價11500元/㎡入市,憑借建業良好的口碑以及優質的產品,賣的還不錯,目前已經拉升至12500元/㎡,也算是給氣餒的綠博片區打了一小強心劑。

    二期則一改首期態勢,戶型面積段及產品定位均以剛需為主。戶型面積為94-140㎡,主力是123-129㎡的三房,以及部分94-99㎡小三房。不僅將整體面積段降低,連外立面都改為真石漆,價格也降低為11000元/㎡左右。相比來說,個人還是更相中一期,哪怕每平差個千把塊錢。

    橙園的配套雖沒有普羅理想國充足,但內部也配有優質教育、健身館、托老中心、藍卡家庭醫生、文化中心等,并且距離河南中醫藥大學第一附屬醫院一路之隔。

    在業主沒入住之前,售樓的餐廳、宜家便利店、圖書館等設施都已正常運營。但看這些,就比八塊地基本賣完還啥都沒有的某橋香溪郡要強很多。

    最重要的是,憑借引進華誼兄弟電影小鎮的優勢,這個樓盤不限購,感覺類似于新鄭的華南城中園。
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 中州府 2019-08-01 09:37
    中州府位于中州大道金水路交會處向南200米路西,大位置還過得去,但項目緊鄰福元路商鼎路下穿隧道的邊道,小位置確實不咋地。

    項目共由4棟高層住宅組成,采用圍合式建筑,總建筑面積約 18.6 萬方。

    1#、3#兩棟樓早在數年前就已售出,僅剩2#、4#兩棟樓待售。沒錯,這個小區就是中州大道旁爛尾多年的小區。這個樓盤當初是兩家公司合力開發,很多人以三四千一平左右購入,后來一方出現問題,致使爛尾。中間經歷了漫長的維權之路,依然沒有結果。現如今經過多方協調,終于有人接手。

    受制于當時的規劃,很多設計確實不好變更。開發商只能針對樓體外立面、景觀綠化、樓梯大堂等處做出一定升級。

    據說開盤價在16800元/㎡左右,還算可以。買入這個小區就不要對房子本身有過多要求,買個相對不差的位置吧。

    再怎么說,即將開通的地鐵4號線商鼎路站距離小區不足500米,對于出行還是很方便。

    周邊還有兩個不錯的私立學校;木子教育和建業外國語中學,但劃片公立學校著實一般。

    項目計劃今年只推2#樓,總高32-34層,戶型面積主要為116-144㎡的三房和四房,預計9月份前后開盤。資金有限的話。可以關注。資金充裕的話,建議看看周邊品質二手房。
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    中州府
  • 房產評論師
    小頑童 點評 綠都雁鳴敘(雁鳴湖儲備地塊) 2019-07-19 10:44
    綠都雁鳴敘為2017年3月綠都地產在雁鳴湖摘得兩塊地,一塊位于中牟雁鳴湖鎮,環湖路北、雁鳴大道西,面積約58.18畝,成交總價約6570萬元。另一塊位于中牟雁鳴湖鎮,環湖路南、雁鳴大道西,面積約195.90畝,用途為商業用地,成交總價22,149.8482萬元。兩塊地容積率都小于1.5,建筑高度小于40米。

    項目規劃建面約113—125㎡合院、聯排產品,地上最高不超過三層,最大使用面積達420㎡,規劃總戶數528戶。

    中間也發生過很多事,甚至之前建造的一部分建筑都有拆除,除了售樓部保留。傳聞是想要變規,但沒有達到結果。

    這個樓盤最大的優勢大概就是實用面積和贈送面積較多,能達到建筑面積的兩三倍。最大的劣勢就是商業屬性,40年產權,再交易稅費高。之前中牟國家農業公園里的橡樹文苑也因土地性質問題多次被媒體關注,后期被瀚海收購。

    雁鳴湖片區的別墅項目還是很多,綠地香頌、永威上和府、正商雙湖灣、長基雁月灣、萬科長基云廬,除了2016/2017兩年蹭著市區熱度大賣一把,近兩年日子也是相當難過。

    整個片區除了環境優勢,其他基本沒有什么配套。優質學校、優質醫院一個都沒,雁鳴湖水也是幾近干涸,令人惋惜。

    項目預計月底左右首次開盤,聯排總價300萬左右,合院總價400萬左右,價格相對周邊不算高。整體而言,適合沒有名額且沒有投資要求的人群。

    周邊價格差異化還是很大,長基雁月灣聯排12000/平起,永威上和府洋房均價14000元/平。你買不買,它就在那里。
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    綠都雁鳴敘(雁鳴湖儲備地塊)綠都雁鳴敘(雁鳴湖儲備地塊)綠都雁鳴敘(雁鳴湖儲備地塊)
  • 房產評論師
    小頑童 點評 美的翰悅府 2019-07-15 15:24
    誕生于佛山順德北滘小鎮的美的,不僅讓旗下電器名揚全球,更是讓地產板塊榮登地產50強,一句讓“生活可以更美的”的廣告語聲音斐然。

    繼開封第七大街美的國賓府后,美的在鄭州也只有一個翰悅府項目。近一年來,美的也一直在找地尋求開發、合作,目前還沒有明顯眉目。美的這個名字起的也不好——沒地,開個玩笑。

    項目位于高新區雙湖科技城蓮花街南、川楊路東,總占地78畝,容積率2.99。

    共計13棟樓,其中11棟高層住宅,一棟商業、一棟幼兒園。戶型包含78㎡兩房、89㎡三房、110㎡三房、130㎡四房,兩梯四戶和兩梯六戶設計,規劃總戶數1544戶。

    項目定位剛需,78㎡兩房、130㎡四房所占戶數比都不高,89㎡三房、110㎡三房所占戶數比相對高些。主打精裝、智能、科技等賣點。

    主打精裝、智能、科技等賣點,尤其是其智慧家居方面,融合美的電器旗下智能家電,配備遠程安防監控、語音控制家具家電、小美精靈等系統。還有一個可看視頻、聽新聞、聽音樂的魔鏡,只不過是需要選配。

    項目東側為鄭州中學高中部,西側為同一天拍地的金輝優步花園,高低配設計。南側為正商湖西學府和所剩房源不多的華潤悅景灣。

    周邊競品還有中海萬錦熙岸,緊鄰已經注水的天健湖,距離規劃中的地鐵9號線站點約1公里。主推洋房,精裝修均價16000元/平。

    萬科城湖心島,距離湖心島一路之隔,距離地鐵8號線、9號線站點約1公里,在售高層均價13000元/平。

    美的這塊地每畝地價926.4萬,折合樓面價4632元/㎡,據說開盤價在13000元/平左右,還算可以。

    另外,同在電器行業的奧克斯也已經進軍鄭州。只不過其名氣和規模相比美的都要小些,至今還徘徊在地產百強之外。
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    美的翰悅府
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