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唱唱反調 房產評論師

  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 星聯嵐溪府 2天前
    對這項目整體感覺,星聯想做高端,但又比較猶豫,樹立的形象與實際的產品,似乎有些矛盾。

    不太懂星聯的套路,去年還把星聯御象湖低價甩賣,今年就把一路之隔的星聯嵐溪府朝著高端項目打造,到底是缺錢還是燒錢。
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    這個名字很有仙氣,“嵐”寓意霧氣環繞,環境優美,“溪”寓意生息不止。

    這項目最亮眼的還是超現代的外立面,號稱現代感的工業未來派,外立面采用白色鋁板和中灰色真石漆,很有變形金剛的感覺,像是美盛教育港灣的提升版,這個立面成本應該也不低,不過相比瀚海觀象,還是差了點豪宅的厚重感,比亞新海棠公館多了幾分創新。
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    整的來看,白沙片區的新樓盤都在豪宅化,再過幾年,白沙可能成為繼北龍湖后的第二梯隊。
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    星聯的整體地塊方正,占地約69畝,總建筑面積約19萬方,共有9棟高層組成,聚寶盆型規劃,1-3棟為26層,5-6棟為22層,7-10棟為26層。

    戶型主要是96-113㎡三房、127-138㎡大三房、155-169㎡四房,多室朝南、主臥套房設計、有雙開間陽臺、L型大尺度景觀陽臺。
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    雖然形象高端,但產品卻很大眾,星聯還是不夠大膽,反而更保守了。
    相比御象湖,88-120㎡三房,140-162㎡四房,175㎡五房,明顯是在縮小面積。
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    個人感覺,除了外立面的變化,嵐溪府其他方面并沒有特別創新,還是老理念穿了個新外衣。
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    按行情來看,白沙的高層真實價格賣到14000應該問題不大,星聯這個項目有外立面加成,應該會貴一點。
    (展開全部)
    星聯嵐溪府星聯嵐溪府星聯嵐溪府星聯嵐溪府星聯嵐溪府星聯嵐溪府
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 永威城 2019-08-13 22:35
    永威城也是憋了口惡氣,五期高層89-144㎡,均價約14000元/㎡,而周邊的綠都瀾灣、富田都賣到15500元。
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    這很不永威,同樣為剛需系的永威西郡,已經飆到15000,超過周邊14000的均價。

    說好的走哪都是價格標桿,偏偏在管南淪為二流。
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    六期入市,就是來雪恥的。

    首先是名字,可能是嫌滟瀾庭這名字不夠響亮,改名叫玖著,聽起來很高端的樣子。

    其次是逼格,大師莊鎮光出馬,建筑、園林全線升級。
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    目前對外報價16000元/平,有點虛高,15500元/平倒有可能,畢竟六期89平小三房不少。
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    除了那些虛的營銷包裝,五期確實有值得稱道的地方。
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    一、地段,六期比五期靠北1.5公里,離南三環更近,東臨十八里河,西臨學校

    二、氛圍,北側是永威觀瀾亭、南側是永威書香庭,全是永威的商品房組團

    三、規劃,全部是獨棟單元設計,兩梯四戶分離式核心筒,戶型方正
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    不過,六期的地塊太小,才56畝,又擺了9棟樓,所以樓很密,樓間距都在35米左右,對百米高層來說,有點窄了,采光和通風估計一般。
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    此外,就算大師設計,扣除這9棟樓的占地面積,留給景觀的又有多少發揮空間?

    恐怕都是宅間綠化吧。相比五期南面臨河,又有大塊市政綠化,六期的施展空間真的不多。
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    還有一點最擔心的,隨著永威追求規模化,盤子變大,品質之路能否堅持下去?
    (展開全部)
    永威城
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 盛潤運河城 2019-08-11 22:34
    米字型高鐵給鄭州帶來了發展紅利的同時,也給鄭州帶來了諸多煩惱。
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    拿盛潤運河城來說,首期地塊北邊的路干脆叫高鐵南路,距離鄭西客運高鐵135米,請準備定房的,好好去地塊北邊感受下高鐵呼嘯而過的魅力。

    類似的高鐵盤,在鄭州可不少呢。

    匯泉西悅城三期
    綠都瀾灣一期
    亞星錦繡山河一號院
    泰宏建業國際城
    中建觀湖國際
    拓豐祥和居
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    已經入住的業主,相信已經感到不爽了

    濱河國際新城高鐵沿線小區的業主最有發言權,因為那高鐵線路多,更吵。
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    按國家規定來說,高鐵兩旁建筑應該退線50米,但國家規定都是最低標準(無用標準),實際情況是150m范圍內噪聲衰減很小,即距車軌150m范圍內隨意遠近噪聲差別不大。

    按人的聽覺直觀感受來看,200米以外基本不受影響。
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    值得欣慰的一點是,高鐵不是24小運作。
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    在每天的零點到六點,高鐵都停運,業界將這種現象稱之為“開天窗”,這是國家規定的高鐵安全檢修時間。
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    所以,我們以后看到這些高鐵盤,都要打起十二分精神。

    買房是大事,建議實地考察樓盤周邊200米范圍內的不利因素。

    只有購房者的意識覺醒,真正識別每一個樓盤的優劣,才不會讓這些廢品盤渾水摸魚,和優質盤賣一樣的價格。
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    所以,你們還會覺得盛潤運河城值13500嗎?

    個人認為,最起碼高鐵這個不利因素要扣減500!
    (展開全部)
    盛潤運河城
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 福晟九州府 2019-08-11 17:32
    福晟在鄭州并不甘心做一個財務投資者,之前依附著謙祥系,估計是看萬和城、興隆城、錢隆城三個項目賣的還不錯。

    可惜,福晟獨立的開發之路并不順,趕上差行情,洞林湖的南山府一上來就內購,楊金的項目則遭遇區域規劃的降格。

    這塊地本來是威望的,威望集團也算老鄭州了,創辦于1993年,集團前身為河南威望實業有限公司,初期以經營煤炭業為主,2004年,集團開始涉足房地產行業,先后開發了位于北環的錦繡匯城項目,與一方置業合作開發了位于嵩山北路的一方雅居項目。2005年開發了威望未來城。

    趁著區域沒貶值前,威望出手這塊地,還是挺明智的。
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    個人認為,即使楊金不降格,區域的同質化競爭也夠開發商喝一壺的,福晟的產品做的也剛需大眾,沒有看點。
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    九州府總占地面積為420畝,分為五個地塊開發,一期規劃總用地面積約68畝,總建筑面積約16萬方,容積率2.49。
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    一期共規劃11棟16層精裝小高層,戶型為98㎡、115㎡、125㎡的三室及136㎡、144㎡的四室。所有戶型均朝南、南北通透,層高均為2.9米。
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    這面積段一看就是要在楊金快跑走量,打價格戰的節奏,福晟采用的也是目前爛大街的新中式。
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    不過,98㎡小三房低總價也算給購房者入住東區的好機會。

    按17000元/㎡計算,98的小三房首付才50萬,而目前三環附近小三房首付40萬左右,首付多掏10萬入主北龍湖北,想想還是挺有競爭力的。
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    隨著九州府、奧園御湖灣等剛需盤的入市,以及區域前景的灰暗,楊金板塊注定剛需化。沖著改善去的,還是別跳坑了。
    (展開全部)
    福晟九州府
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 綠城明月濱河 2019-08-09 22:59
    ——綠城·明月濱河——
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    濱河國際新城不乏名企,海馬青風公園、康橋悅蓉園、信保春風十里、金地濱河風華、電建瀧悅華庭等。

    但說實話,這些樓盤的地塊都奇奇怪怪的,青風公園和金地濱河風華是細長條,康橋悅蓉園和信保則臨著四港聯動大路,電建的位置則有點偏離核心。

    此外,這些樓盤的品質程度都只能算中上,遠稱不上特別好。

    綠城的到來,算完美了,地段一級棒,品牌一級棒,堪稱濱河一哥了。
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    綠城濱河國際新城地塊位于經開第十六大街東、經南十三路北,西側為國際醫院用地,南側為金輝地塊,東側為海馬,北側為海馬清風公園及金地地塊。容積率2.0,建筑密度25%,限高100米,70年產權,由綠城旗下子公司河南錦江置業摘得,折合樓面價8804元/㎡。

    真可謂好地塊,好價格,地價不便宜,但這么大,又這么方正,容積率2.0的地塊,樓面價8000真不能算貴,考慮到綠城的溢價能力,賣個一萬八九輕輕松松,還是有錢賺的。

    綠城打造的也比較上心,產品營造承襲綠城經典二代高層,總占地121畝,規劃22幢16-17F高層住宅,戶型面積103-142㎡,總戶數為1268戶,全部方方正正的戶型,全部三、四面寬。

    其中1#、2#、3#、9#、10#、16#、17#、22#設計為兩梯四戶,邊戶為三房兩衛,中間戶為小三房。

    4#、5#、6#、12#、13#、19#、20#、21#為兩梯兩戶,三房兩衛。

    7#、8#、11#、14#、15#、18#為兩梯兩戶,四房兩衛。
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    這個規劃排布看著就很爽,但偏偏面積又不算大,最大的才142平米。
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    不過面積越小,越要當心了,戶型越小,單價越高。
    估計這盤會刷新康橋悅蓉園的價格,僅次于康橋美廬灣了。
    (展開全部)
    綠城明月濱河綠城明月濱河綠城明月濱河
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 富田城·九鼎華府 2019-08-09 22:19
    ——富田城·九鼎華府——

    這個項目8月1日起0元入會,預計9月下旬開盤

    九鼎華府聽起來很唬人,但位置遠不如九鼎公館。
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    兩個樓盤雖然同為富田城一個大盤,但由于兩個位置差的遠,一個鄭州三環邊,一個偏南龍湖,購房者群體也不太重合,同時入市也不算沖突。

    九鼎華府,位于管城區豫一路與祥和路交匯處,位置對比九鼎公館遜色多了,我記得這附近的綠地公園城,單價也就比正商智慧城貴了1000塊。

    不過,富田對這個萬畝大盤的重視度很高,售樓處打造了7000平。
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    九鼎華府一期占地40畝,建筑面積11萬㎡,容積率3.0,由六棟高層組成,1#30層、2#4#26層,3#5#6#為33層,戶型建筑面積為98㎡ 、105㎡、115㎡、125 ㎡三房,其中98㎡三房占比41%,115/125㎡三房占比50%,整體還是偏改善的。這一點和原來的綠都紫荊華庭和綠都瀾灣的差異化定位有點像。
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    位置好的盤主打小面積剛需,位置差的盤主要面積稍微大點的剛改。

    這樣兩個盤同類戶型的總價都差不多,但需求點則不同。
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    華府和瀾灣一樣借鑒了河景資源,項目外對十七里河打造景觀帶,對內打造運動休閑主題公園。
    由于容積率不高,華府的戶型真不錯。

    98和115㎡三室兩廳兩衛,戶型方正,三開間朝南,屬于標準的熱銷戶型,個人建議努努力拿下115㎡戶型,大陽臺連通客廳與臥室,采光效果佳,主臥90度飄窗,體驗感和125的差不多。
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    這個項目比較優質,剛改客戶可以關注下。
    (展開全部)
    富田城·九鼎華府富田城·九鼎華府
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 中能·榮府 2019-08-08 22:02
    嚴格來說,應該叫遠洋中能榮府,不知道遠洋后悔了沒,無論是招商公園與湖,還是永威望湖郡,開盤開的一塌糊涂。
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    歸根結底,現在南港價格虛高,超出了客戶認知的價值上限。
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    但對于遠洋中能榮府來說,可能沒那么慘。

    第一,高端產品的行情總是脫離市場的,價格和銷量不會像剛需盤那樣變化太大。

    第二,在洋房和高層泛濫的南港,遠洋的產品形成了差異化優勢,獨此一家。
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    榮府一共104畝,分為東西兩個地塊,西地塊是頂級的產品。
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    西地塊占地50.7畝,分為合院、疊墅兩個產品。主力產品為疊墅,面積以107㎡-256㎡為主;其中110多平的面積占60%,這么精致的小別墅,還是很討喜的,容易實現高單價。
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    合院面積以341㎡為主,雙層地下室、花園入戶,客廳挑空,前后花園,據我所知,港區還沒有住宅產權的合院產品。
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    一共299套,個人認為港區的領導們就足以消化掉。
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    至于東地塊,則隨大流了,占地53.3畝,全部為洋房產品,面積段以110-140㎡,反而比周邊競品的洋房面積小,可以實現總價優勢。
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    1.5的容積率,產品形態又高端,這個項目應該算港區少有的優質項目,自住還是很舒服的,建議地緣性改善客戶可以關注。
    (展開全部)
    中能·榮府中能·榮府中能·榮府
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 裕鴻國悅府 2019-08-08 21:18
    ——裕鴻·國悅中心——

    裕鴻也算是港區的隱貴房企,可惜發展比較慢,在市場上好久沒聲音了。

    最近聽說國悅中心在內購,主要針對內部員工及老客戶,公寓均價價6500-7000元,非常優惠,前段正商宇航銘筑還賣8000多呢。
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    這個項目位于港區華夏大道與慈航路交匯處,屬于北港的老中心地段,北邊是河南省省立兒童醫院和療養院,東邊是裕鴻國際世界港,周邊成熟。但又不像豫發、正弘那樣旁邊有河啊,湖一類的,整體環境一般。
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    項目總占地172畝,容積率1.05,是一個低密商業綜合體,受制于限高,沒法做高高的地標,整體形象一般。

    產品打造為商墅、商鋪、公寓,其中:商墅主要是合院、雙拼、聯排三種產品形態,一共196套,這個別墅做的新中式風格,從示范區來看,建筑品質還挺高。
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    公寓一共9棟(三棟7層,六棟5層),其中平層公寓1127套,LOFT公寓116套,平層層高3.85米,LOFT層高5米。LOFT位于每棟樓頂層,為毛坯;其余均為平層,以38㎡和45㎡產品為主,精裝交付,裝修標準1500元/㎡。
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    怎么說呢,這個公寓都是多層,相比普通的筒子樓公寓,舒適度要好狠多。

    但本質上,這公寓算是底商的延伸,路邊一圈,反而缺乏私密性。
    我曾經在其他城市見過這種底商上一圈的公寓,感覺更像商戶的倉庫,或者宿舍,體驗感并不好,租客也不太喜歡。
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    綜合來看,還是別碰港區的公寓了,樓市下行時期,穩穩的保值比有風險的升值更重要。
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    裕鴻國悅府裕鴻國悅府
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 正商智慧城 2019-08-06 23:35
    ――正商生態城――

    正商生態城,大概率是接正商智慧城的班。
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    智慧城曾以年銷50多億的成績,把南龍湖一眾樓盤壓得死死的,雖然只是單盤,但巨大的供應量,把南區繞城的房價死死的定在9500元。
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    俱往矣,如今,智慧城的升級版,位于鄭新快速路與南水北調橋北50米路東的正商生態城,扛起了南區的大旗。
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    對于這個千畝大盤,正商集團也很重視,據說它的售樓部是正商打造的唯一一個億萬級售樓中心,與正商智慧城隔路相望。
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    當然,大盤再大,還看首期。

    這個地塊是5月份拍的,掛牌起始價45908萬元。該地塊最終以45908萬元的總價被河南正商瓏水置業有限公司(正商)競得,均價671.07萬元/畝,折合樓面價4026.62元/㎡。
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    一號院位于管城區荊莊路東、豫五路南。用地面積:45604.51平方米,總建筑面積:160202.36平方米,建筑密度:21.76%,容積率:2.49。

    規劃有3棟高層+8棟洋房+1棟幼兒園+1棟物業用房。規劃總戶數:1046戶,規劃停車位:1090個。

    高層戶型在92-119平米,洋房戶型在103-143平米左右。
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    既然叫生態城,最大的特色就是生態環境了。整個生態城的住宅很多是臨河打造。

    河流方面:南水北調運河、十八里河以及十七里河三河交織,當然,現在除了進不去的南水北調,十八里河和十七里河還處于原始狀態,恐怕要綠化改造了才能看。

    公園方面:除了連片的濱河公園外,這里的公共配套還有體育公園、城市廣場、十七里河公園。
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    雖然環境吹的很好,但這本質是個剛需盤,與智慧城無兩樣。

    預計高層均價10000-11000左右,洋房13000-14000.
    那么問題來了,同樣14000,是買北邊2公里的融創高層,還是買正商的洋房?
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    正商智慧城
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 綠城·柳岸曉風 2019-08-06 22:43
    最近綠城、藍城的項目在鄭州曝光度不低。

    南面值得關注的是綠城柳岸曉風,東邊值得關注的是白沙的藍城誠園,西邊值得關注的是藍城桃花源,北邊的則是平原新區的桃李春風。
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    東、西、北的項目定位都與區位比較吻合,唯獨南面綠城柳岸曉風。
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    項目位于二七區人和路西、賀江路北,紅星美凱龍廣場西邊。
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    這個區域成熟是成熟,但旁邊有一個大型的錦榮輕紡城,要說對居住的影響也不大,但確實比較扎眼。而且周邊德潤黃金海岸,長江一號等樓盤,品質很一般。整體沒啥改善的形象。
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    往北不遠是二七萬達廣場,超高層名門橙邦售價15500元/平米,比較搶手,說明二七區購房者對這個地段的房產,需求還是挺旺盛的,價格高點也可以接受的。
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    所以,雖然綠城在這個非改善區域做了個改善盤,但銷售應該沒任何問題,也會有一定溢價。
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    項目占地52畝,總建面11萬㎡,容積率2.17,規劃11棟9-13層的小高層住宅,戶型為116、130、159-183㎡四房,其中110-130㎡戶型占比60%。

    可以看出綠城沒有太激進,這種初階改善面積段,算是大戶型里比較好賣的。

    可惜戶型不咋滴,只有兩開間朝南,主臥及客廳朝南,兩個臥室北向,主臥暗衛,居住舒適度不高。
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    另外,小區采用現代主義的設計風格,大面積落地玻璃窗,在二七區一干平庸項目中還是很出彩的。
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    整的來看,瑕不掩瑜,三環邊 地鐵口? 低密度 名企出品,值得關注。
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