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Q 房產評論師

人生就像滾雪球,重要的是發現很濕的雪和很長的坡。

  • 房產評論師
    Q 點評 富田城·九鼎華府 2019-08-09 08:58
    富田九鼎華府,豫一路與祥和路交匯處。

    這是一個小萬畝的項目,占地是9800畝,首開的九鼎華府組團205萬㎡,一期占地40畝,一期容積率為2.99,一期建筑面積11萬㎡,土地成交時間為2019年4月份,成交單價為702萬/畝,樓面價3500元/㎡,一期規劃6棟高層,戶型面積有98㎡、105㎡、115㎡、125㎡的三房。

    整個項目是位于九鼎公館的南側,處于東三環、紫辰路、南四環合圍之處,距離最近地鐵是4號線的河西北站,約1.5公里,周邊沒有成熟的商業配套,一期項目自身配套約7萬㎡的商業,6棟高層戶型配比方面,98㎡占比4成,整體定位為剛改。

    隨著管南諸多項目的入市,管南房價一路高溫的趨勢的肯定會踩一個急剎車。金九銀十是諸多開發商一定要爭搶的一個節點,包括但不限于永威城、融創城、碧桂園名門時代城、富田九鼎公館、富田九鼎華府、正商生態城,管南亂戰開始,諸侯割據時代提前到來。

    永威:我品質好、品質好、品質好
    融創:我價格低、價格低、價格低
    正商:我剛需為王,剛需為王
    九鼎公館:我距離地鐵近,距離地鐵近
    碧桂園:我是世界500強,我是世界500強
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  • 房產評論師
    Q 點評 綠城·柳岸曉風 2019-08-09 08:55
    綠城柳岸曉風,二七區人和路與賀江路交匯處。

    綠城柳岸曉風總共占地52畝,容積率2.17畝,總建筑面積11萬㎡,全部為小高層,為毛坯交付,該項目位于二七區運河板塊,緊鄰南三環,位于二七新區與二七老城區交匯處,規劃了11棟9-13層小高層的住宅,戶型面積為116㎡和130㎡的三房,159㎡和183㎡,整體定位偏改善,項目也延續了綠城的以往的風格,現代主義的設計風格,大面積的玻璃采光,這個項目是綠城和德潤合作。

    2017年中旬,綠城旗下房地產建設公司與河南德潤簽訂合作協議,總共項目合作項目是373畝,容積率2-3.5,規劃面積大概95萬㎡,德潤眼光很獨到,商業地塊和紅星美凱龍合作,容積率最高的地塊給了鑫苑,容積率最低的給了綠城。

    綠城柳岸曉風的容積率是絕版,只有2.17,基本是區域居住最低的,舒適程度肯定不用多說,綠城戶型的通病就是大面寬,深進深,總之還是一個不錯的項目,希望綠城可以正常發揮。
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  • 房產評論師
    Q 點評 建業云境 2019-07-31 19:22
    建業云境位于南港,雙鶴湖CBD志洋路與電子科技二街交匯處。

    先來看看同區域的永威望湖郡開盤情況,7月27日,推出洋房71套、去化57套,標準層13500元/㎡,推出疊墅23套,去化19套,均價11000-20000元/㎡,去化情況不算好也不算壞。

    再來看看建業云境的簡單情況,占地面積約58畝,容積率為2.5,總建筑面積13萬平方米,土地成交單價752萬/畝,樓面價4500元/㎡,溢價率高達106%,整體由10棟高層組層,戶型面積從95-138平方米,其中主力戶型面積為95平方米的小三房,占比4成,定位偏剛需。

    而永威望湖郡總占地約500畝,一期為108畝,它的容積率為1.5,一期規劃高層8棟、洋房7棟、疊墅6棟,共計21棟,高層面積區間87-142平方米,洋房只有129平方米和144平方米,疊墅有三種上疊227平方米、中疊181平方米、下疊181平方米,整體是偏改善。

    區域整體偏改善,然后客戶群體不少是地市的同胞。

    目前港區是兩面開花,南北兩極共同發展,瘋狂賣地進行時,北港稍微成熟一些,而南港則是迅速崛起,一大波房企跑馬圈地,因為港區大力發展,供應土地非常多,所以房價一直上不去。

    結論:不建議去南港投資。
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  • 房產評論師
    Q 點評 正弘瓴筑 2019-07-21 22:35
    她那時候還太年輕,不知道所有命運饋贈的禮物,早已經在暗中標好了價格。

    2018年北京兩大超級豪宅遭遇維權,單價10萬左右,分別是華潤昆侖域和中國璽。

    華潤昆侖域部分業主認為:項目與當初規劃質量大相徑庭,主要問題包括電梯間、樓梯間、項目大堂粗制濫造;房子內部墻壁粉刷不規整、門窗配件受損等,部分業主要求退房。

    另一個中國璽被爆出通過違規增加套內面積,變相增加利潤。原因是購買147平米戶型的業主在收房前需要先交約27.5萬元面積價差。

    一切都是限價惹的禍。

    無獨有偶2019年北龍湖的房子也來到了交房之際,維權看的經常吃九如東路的煎餅果子的Q君一愣一愣的。

    正弘瓴交房了,業主對景觀不滿,做了一份屁屁踢,維權也相對溫和一些,Q君心想那些喝茅臺就著辣條的老板就是不一樣,果真是文化人。

    這個屁屁踢很有意思,分為幾個部分:

    1、李寶章的其他項目景觀和正弘臻的景觀對比,明顯是正弘的差的很多。
    2、文化。北宋山世界觀景觀在哪?請指出!Q君看到這笑的肚子疼,業主認真起來真的很認真。
    3、府院文化體現在哪里?你的院子呢、你的街巷呢,表現手法完全不對!

    總結一句話:你的文化體現在哪里,體現手法和之前李寶章有很大差距,當然除了景觀還有一些其他謝姐方面的問題。

    李寶章說正弘臻是他最滿意的中原作品,中原的作品可能和其他城市的作品還有一定差距。

    Q君得出以下結論:

    1、四五萬買的房子景觀都不滿意,更何況一兩萬的房子。

    2、大家維權的方式都一樣,都是屁屁踢。

    3、維權也是分階級的,開發商對待窮人和富人是不一樣。

    4、北龍湖交房維權,不在少數。

    她那時候還太年輕,不知道所有命運饋贈的禮物,早已經在暗中標好了價格。
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  • 房產評論師
    Q 點評 碧桂園名門時代城 2019-07-20 17:53
    碧桂園名門時代城,京廣路與南四環交匯處。

    管南千畝大盤誕生。

    這個項目是真大,總共是5880畝,其中可供開發的是1160畝,總建筑面積248萬㎡,是一個大型的城市綜合體,整個地塊的教育配套非常多,規劃一所高中、三所初中、一所九年制一貫教育、四所小學、九所幼兒園,目前已經拿下三宗土地,兩宗住宅用地,一宗是安置用地。

    首期占地75畝,容積率為3.0,建面是15萬㎡,規劃6棟33層的高層和3棟24層高層,一共有倆戶型,89㎡和113㎡,其中89㎡占比超過7成,剛需中的戰斗機,預計價位13000元/㎡。

    朱元璋打天下有一個策略“高筑墻、廣積糧、緩稱王”,名門默默無聞許久,恰巧用的就是這個策略,那個土地真叫多,稱之為鄭州最大的地主都不為過,兩個超級巨無霸項目名門西崗和名門南小李莊都,夠開發一陣子的。

    誰手里有土地,誰就手里有糧、心里不慌,腳踏實地,喜氣洋洋。

    另外一點就是碧桂園名門時代城的入市可以緩解一下管南供應不足,下半年還會有正商生態城入市,又是一場沒有硝煙的戰斗。
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  • 房產評論師
    Q 點評 永威望湖郡 2019-07-17 22:40
    永威望湖郡,南港華夏大道一望湖路交匯處。

    首先這個項目是位于南港,首期占地108畝,容積率為1.5,總共是15萬方,戶數是892戶,物業形態包含高層、洋房、別墅,項目一共規劃8棟15-18層的高層,7棟7層洋房,6棟疊墅,高層的主力戶型為87㎡。

    結論:這個地方Q君是真不推薦,如果你非要買,非得為情懷買單,那我不說啥了。

    今天Q君主要說說融資那點事情。

    永威望湖郡是和百瑞信托合作,產品名稱為寶盈778號,半年期限收益率是7.3%-7.9%不等,門檻是100萬起步,1年期限的收益是8.6%-8.8%,門檻是300萬起步,擔保人是永威置業集團,保障措一共有五條,其中有兩條是永威置業集團為信托貸款提供連帶責任擔保、實際控制人李偉以及配偶提供連帶責任擔保。

    信托的錢到永威手里,利息在12%左右,所以說融資真的是很困難。

    最近中海也融資了,利息低至2.9%,而泰禾發行美元債券,票息高達15%,兩者相差5倍。

    最要命的是監管部門多次出手,多次約談信托企業,重申“房住不炒”,下半年房企融資真的是非常緊張。
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  • 房產評論師
    Q 點評 青風公園二期 2019-07-12 06:55
    海馬青風公園二期,經開十八大街與經南十二路交匯處。

    青風公園是海馬的高端改善產品,用幾個關鍵詞可以描繪:改善、科技、除霾。

    二期拿地時間是2016年7月,成交總價15.32億元,成交單價1405萬/畝,成交樓面價10543元/㎡,該項目占地109畝,容積率為2.0,總建筑面積20萬㎡,運用的是圍合布局,規劃6棟高層和8棟多層住宅。

    如果你仔細研究濱河的各個項目基本上都是高低配,由于地價高而高低配能創造出更多的利潤,但是海馬采用是西高東低的圍合式的布局,社區中間還做了一個中央景觀,在濱河的高低配項目里實在是難得。

    這個項目也是一個比較純粹的改善,高層只有倆戶型136㎡和123㎡,90㎡和110㎡干脆沒有,直接跳到123㎡,洋房三個戶型145㎡、159㎡、196㎡,完全是歡迎土豪的節奏。

    另外海馬的精裝修做的也是可圈可點,也是濱河唯一一家把除霾寫進合同的開發商,總之是不斷的突破自己。

    當然估計價格也不會便宜,預計18000元/㎡起步,遲遲無法開盤,肯定是蓄客不足,總之想賣好道阻且長。
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  • 房產評論師
    Q 點評 綠城明月濱河 2019-07-09 22:07
    綠城再見綠城。

    多年前的一個中午,宋衛平站在鄭州金水路與未來路的十字路口,實在不知道該往左走還是向右走。
    他用手指著不遠處的升龍曼哈頓,問旁邊綠城河南高管,“這個項目是誰開發的,這么大密度的建筑蓋在這樣的十字路口,難道不擔心交通擁堵,將來該怎么辦呢?”

    高管告訴宋衛平,這個項目是升龍集團開發,宋衛平繼續說,有時間找他們聊聊。

    在金水路和未來的十字路口上,升龍選擇了向左走,之后升龍城改模式遍布鄭州,綠城繼續選擇向右走,堅持自己高品質的住宅。

    王朔說:有些事隆重的開幕,結果卻是一場鬧劇;有些事開場時是喜劇,結果卻變成了悲劇。

    幾年以后升龍遠走他鄉,去“折騰“南京人民了;綠城和融創合了又分,卻聯姻中交,成了半個國企。

    哎,一聲嘆息。

    繼綠城百合后,時隔十多年,綠城再次在鄭州拿地,心情應該是難以言表。

    這個地塊一共占地121畝,容積率為2.0,備案的名稱是綠城明月濱河,規劃22棟16-17層的小高層,以及一棟幼兒園,戶型面積只有四種103㎡、115㎡、128㎡、142㎡,整體定位為改善。

    這個項目居然不是高低配,而做的是純小高層,在鄭州實數難得,希望綠城能夠延續之前的作風。

    綠城百合還有一個小故事,永威的老板當年是綠城的追隨者,在綠城百合住過一段時間,有一次搬東西,不小心把瓷磚碰壞了,然后讓人把樓棟里的瓷磚換了,當偏執狂遇到偏執狂就是這種情況。
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  • 房產評論師
    Q 點評 正商湖西學府 2019-07-07 11:28
    正商湖西學府,高新區雙湖科技城紅梅街與船楊璐交匯處。

    正商湖西學府,總占地約77畝,容積率為2.5,總建筑面積18萬㎡,一共規劃4棟高層、9棟洋房、1棟幼兒園、1棟物業用房,戶型面積區間從93-118㎡,其中高層只有兩個戶型93㎡、116㎡,洋房倆戶型105㎡、118㎡,整體定位剛需,和雙湖科技城其他項目的定位差不多。

    2019年年初的時候,正商與其他十多家房企經過激烈的爭奪,最終拿下該宗土地被正商拿下,單價872萬/畝,樓面價5235元/㎡,刷新了高新區的紀錄。

    目前雙湖科技城在售的倆項目中海萬錦熙岸高層12600元/㎡,洋房15500元/㎡,華潤悅景灣樓王11300元/㎡,另外還有倆新項目金輝優步花園、美的翰悅府即將入市。

    為啥這一次會說到正商湖西學府,因為下半年雙湖科技城又雙叒叕掛地了,而且是三宗住宅用地,凈地在鄭州實數難得,到時候在鄭州又是一場龍虎斗。

    雙湖科技城位于高新區老城區的西側,規劃范圍為蓮花街以南、翠柏路、天健湖合圍之處,共計占地面積6平方公里,總投資約100億元,規劃人口約7萬人,區域內包含7所學校、一所醫院、體育館、讀書館等,是中建方程和高新區zf合作開發,類似于濱河國際新城。

    這個地方的房價能漲多少?取決于這個地方的地價能達到多少!
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  • 房產評論師
    Q 點評 富田城九鼎公館 2019-06-29 11:42
    姐姐,今夜我不關心人類,我只關心你的房價。

    6月27日晚上,九鼎公館又雙叒叕開盤了,這也不知道是第幾次開盤了,這一次推出264套房子而且基本售罄,均價也飆升一萬五千多,距離備案價還有七八百塊,管南的房價說漲就漲,14000元/㎡已經成為往事,沒有買真是往事不堪回首。

    九鼎公館采取的策略很簡單,“笨鳥先飛、快速蠶食客戶”,Q君仔細算了一下從三月份至今已經開盤四次,每個月一次,“蓄客-開盤”已經成為慣例。

    簡單的分析一下管南的情況,從原來的管南“三劍客”永威、綠都、鑫苑變成現在的管南“雙星”富田和融創,因為兩者貨源充足會長期霸屏,此時的管南處于真空狀態,只有兩三個項目可售,而再看惠濟區,項目比較多競爭也比較激烈,蛋糕明顯不夠分,所以價格上漲動力不足。

    下半年管南大兵壓境,碧桂園名門時代城入市,以后更是有正商、新城、康橋等入市。
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