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三少爺的筆 房產評論師

  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 正弘府 2019-08-13 17:38
    和朋友擼串才知道興起來的微信幫選房操作手,三少一臉蒙蔽,什么是操作手,為嘛這樣。

    論北區網紅盤,各式各樣走馬觀花,但是三少墻都不服就服正弘府,就這么多套房子,每次扣扣索索的開盤,逢開必秒清。只有這種微信選房秒清的樓盤才會有大神前來幫選房操作吧。

    正弘府位居鄭州市花園路英才街,臨賈魯河,一路之隔是迎賓路小學,賈魯河在治理中,門口的市政路也在有序不斷地新建著。2.7的容積率和40%的綠化以及規劃的16層小高層,無一不體現著剛改的氣息,不過剛需也可來爭搶一番,畢竟我有89小三房,剛需的最愛,SO無論剛需還是剛改,都有很大的需求,每次蓄客四五百,推出一百來套房源,不清才怪。

    隨著9#的推出,正弘府的尾盤越來越少,說明資源越來越緊俏,沒買到手的能不著急嗎?89的三房連廊設計通透性有保證,整個戶型方正無太多浪費,雙飄窗+陽臺的贈送也說明正弘的良心,君不見某些開發商飄窗都不給送個。125的邊戶差那么半堵墻就是純南北通透,不過錯開一點問題不大,南北雙落地陽臺尤為回味,衛生間的設計比較合理,戶型上動靜分離。不得不說,正弘府的戶型設計確實下了很大功夫,幾年過去,依舊迎合市場算得上標桿戶型。

    北區的樓盤今年特別多,主要是北環沿線的城改都紛紛拿了預售,正弘在大北區競爭激烈的區域還能秒清,除了銷售政策外,本身積累下來的口碑也是一方面。
    旁邊的保利海德公園精裝逼近1.8,相比之下雖然捆綁了車位,不過正弘的定價并不高。北區客戶可以多看多參考,畢竟守著一個買不到的也是心累
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    三少爺的筆 點評 保利心語 2019-08-13 10:10
    保利心語的三期已經開始大張旗鼓的街宣了。
    三期的位置說實話,真的是前三期最好的一個地塊了,三期位于中原路華山路西北角,與中原萬達斜角對稱
    三期占地43畝,建筑面積約23.28萬方,容積率6.05,包含4棟高層住宅和2棟公寓,住宅戶型面積區間104㎡--133㎡。?

    作為羅莊的城改項目,保利心語位置絕佳,依靠西區的商業中心萬達廣場,成熟的生活商業和教育配套是大剛需的首選,同樣令人反感的也是城改的高容積率問題,當然買房小白們也許不會去在意這些,但是高容積率確實入住后的社區體驗感弱化不少。

    三期戶型相比二期除了面積提升了,戶型優勢提升不大,因為高容積率,要吃滿容積率就難免作出一些非常規戶型,比如這次的130還沒做到南北通透,敢放在三環外,絕壁是個銷售難題。130的戶型實際上沒有任何浪費空間,而且雙臥+客廳朝南,采光向陽極好,南向的超大一體會陽臺嘛仁者見仁,三少不太喜歡這種,感覺主臥的私密性大大減少,你想你在睡覺,家人早起在陽臺干活搭衣服啥的,確實有不方便之處,不過有人喜歡這種。108的戶型是個長進深戶型,衛生間放在入戶處,半夜臥室的主人上個廁所可是橫跨整個戶型南北向,也真是醉了,非設計師弱智,實乃為了追求利潤最大化的產物。

    保利心語的三期優缺點和二期一樣明顯,三期繼續主打商圈+交通+教育,10號線確實就在家門口的加成不少。不過三期都是大戶型,大戶型的買主可不都是剛需,而且三環內房源尚有,并不見得保利是優先級選擇,剛改客戶還是追求舒適度第一,配套對于他們來說可能是第二選擇。不過保利的營銷看市場很精確,對于三期的價格和去化,拭目以待吧。
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    三少爺的筆 點評 金地濱河風華 2019-07-31 16:36
    看到評論上這么多吐槽金地的我就放心了,金地鉑悅的交房一塌糊涂,號稱第一個精裝名仕系列產品就這樣螺旋爆炸,講道理當時金地的銷售和拿地價格比很高,很賺錢,完全有能力做的更好,可惜,不爭氣的金地

    金地濱河風華位于經開區經開第十七街與經南十二路交匯處,占地約64畝,總建面約14萬方,容積率為2.49,綠化率為35.04,規劃有6棟洋房、8棟高層。18年的土拍金地以土地單價1802萬元 ,樓面價10814元/平拿下首次進駐濱河,徹底加入大亂斗之中。

    濱河的市場很復雜,大大小小幾十家一線房企進駐,除了本身的區域定位外,房企們也把濱河看成了高級戰斗場所,就連綠城再次拿地也選擇了濱河,可見區域的價值非一般。

    作為金地三個高端系列的風華系,金地濱河風華因為受地塊形狀限制,整個規劃布局頗有“層次感”,完全符合最近規劃部門經常提出的城市天際線,高低有錯等等,但是站在上帝角度去看,和旁邊的清風公園一比,一個整潔有致,一個錯亂無章。不過有一點需要夸夸人家金地,錯開的高層建筑使得高層的采光更好,相比清風公園北側的第一排被南邊高層遮擋,這點對高層業主很友好,有得必有失,中間夾隔洋房業主的感受就不多說了。

    產品上濱河風華高層以110、120三房為主,洋房150的平層和180的一樓、頂樓復式。作為高端區域,任何房企在濱河的戶型都沒有菜雞,只有個人的喜好和細節的處理。金地120的戶型進深過長,不過大空間無浪費哦。洋房150的平層四房很完美,大面寬采光。復式的話就三少的喜好來說頂層優先級大于首層,一樓的復式南向臥室只有一個,而且私密性感覺稍微差。

    目前高層(精裝)?17250?元/㎡???洋房(精裝)?21000?元/㎡??,南邊的電建高層精裝17500,不過社區更大布局合理。濱河的戰場永遠都是剛開始,因為后續太多了,比如綠城也在霍霍磨刀
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    三少爺的筆 點評 融信奧體世紀 2019-07-31 15:24
    大街小巷的民族運動會的宣傳和出街已經提前兩個月預熱,新書記的到來+民運會的雙向標準使得最近鄭州的交通成為了大吐槽,交通治理力度空前加大

    常西湖新區的紅利在四大中心建設過程中和今年民族運動會的加持推向了高潮,永威、匯泉、融信等把紅利吃了個遍,從融信首期開盤13500左右的價格到現在賣到14700,和鄭州房地產市場逆向而行,不得不說,在下服了,常西湖看來zf的宣傳已經深入人心。

    融信奧體世紀項目西起西四環路,北臨隴海路,首期地塊占地約44.6畝,建面約10萬㎡,容積率3.49,綠地率36.9%,規劃8棟高層住宅和1棟配套幼兒園,產品建面約89-144㎡全明舒闊格局,專梯入戶。
    融信的買點有兩個,而且每一個都是能打動人的。
    1、區域位置:四環內,常西湖新區,隴海高架、四大中心+植物園、地鐵14號線星空路站,無論是交通的便利性還是區域的定位和宜居,都沒得說,剛需和改善都在乎。
    2、本身的規劃:3.5的容積率純高層設計,而且戶型都是最好的,104三房的雙衛設計,2T3的設計使得兩個116邊戶基本獨享一個電梯,剛需盤的改善待遇,哪里有?就連南向的89戶型也是采用連廊采光通風,贈送面積陽臺+飄窗也是該有都有。

    融信又簽約了鄭州外國語小學,各種利好消息都充斥著購房業主的心懷,目前周邊的生活配套略顯不足,好在一路之隔的匯泉已經有交房入住,等融信交房,可以吃點匯泉的配套。融信在鄭州的項目,已交付的一般般,就看奧體世紀的吹噓能否實現,外部因素棒棒。

    友情提示,不在西區上班的剛需親們還是多考慮三環沿線,畢竟常西湖再好他也是個新區不是,而且現在的這個價格著實坐實了新區的水平,講道理,略貴。
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    三少爺的筆 點評 萬向桃源居 2019-07-31 11:46
    萬向桃源居位于鄭東新區龍子湖 北博學路與薛夏南街交叉口東300米路南,總占地面積16029㎡,總建筑面積約87857.43㎡,由4棟樓組成,1#樓27層、2#樓25層和3#樓23層,以及4#樓2層商業。容積率3.99,綠化率32%,采用經典ARTDECO建筑。規劃戶型90+120三房 2T4設計。

    位于鄭東新區博學路東、薛夏街北湖畔曉風和這個桃源居都是萬向開發的,地塊的曲折就不說了,終歸目前一切正常,作為龍子湖生活區的一部分,附近的生活氣息有點太濃厚了,周邊全被回遷安置社區包圍著,注意了,這里你是真正的外人,人家村民才是王者,雖然享受著熱熱鬧鬧的集市和小販商業,但是畢竟是花了大價格的,租房子倒是很喜歡住這里,久居恐怕宜居度大打折扣,東側的初中和北側小學倒是上學很方便,但是教學質量值得商討了。

    項目主要在售1#2#,3#作為安置。2T4的設計核心筒設計比較老舊,現在市場流行的事連廊通風采光的設計,這種遠古核心筒造成南向90三房通氣和采光受到不少影響,但是核心筒的公攤面積是省回來了。120三房邊戶是比較經典的,餐廳和客廳南北通透無阻擋,進門書房(客臥),唯一的缺點可能就是進門廊道有點稍長浪費點面積。

    萬向桃源居目前在售的房源不多,均價17500,和隔壁的水之郡價格半斤八兩,位置雖不如水之郡幽靜點,但是開發商的實力還是秒殺的,水之郡拖拉了多久了都。如果非要在這區域,建議桃源居,起碼不會爛尾不是
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  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 萬向湖畔曉風 2019-07-31 11:17
    萬向湖畔曉風項目位于鄭東新區博學路東、薛夏街北,總占地48畝,總建筑面積約12.8萬方,規劃建筑7棟成品住宅樓、1棟社區商業。項目外立面以仿石材涂料+幕墻為主,立面風格為法式新古典主義建筑風格+現代的建筑元素。

    來看看開發商鄭州萬向集團有限公司是一家集地產開發、小鎮建設、健康養老、實業投資為一體的大型綜合性集團公司。集團旗下擁有土地儲備逾千萬平方米,總資產超過30?億元。
    鄭州萬向集團目前在建的代表項目有:備受鄭州市場熱捧的中式合院產品藍城·桃花源(總占地近萬畝);鄭東新區北龍湖片區“萬向·湖畔曉風”以及“萬向·桃源居”項目;海南省海口市鳳起潮鳴項目等。已順利落地實施的項目有:藍城理想小鎮平臺(北京市豐臺區)、藍城科創小鎮(北京市順義區)和河南洛陽康養小鎮等。

    項目所在的片區即為號稱東區之東的龍子湖片區,龍子湖是靠高校帶起來的區域,龍子湖高校園區依托河南省十幾所高校新區建設+zf的路網工程,最近兩年也在大力發展區域的金融商業等優勢,片區的住宅除了高校配套的家屬樓外也就是當時拆遷的安置房,純開發地塊很少,多少年了也就這幾個項目,所以還是算稀缺的。但是區域距離市區不算很近,非東區或者周邊就業者選擇這個位置多少還是有點不方便。

    萬向湖畔曉風的容積率為4.99,講道理這個位置容積率已經比較高了,但是整體規劃很是舒服,不愧是和綠城藍城走的這么近,項目景觀由重慶緯圖景觀設計有限公司設計號稱1個中央公園+2個會所+4大功能組團”BUT綠地面積很有限,理論很強,交房實際效果待考驗。項目宣傳的是綠城物業,實際上只是綠城物業聯盟成員單位-----河南萬向物業服務有限公司,這就很尷尬了自己的物業掛了牌子,不過只要學生肯學,綠城這個老師還是業界名師的
    項目的戶型為110-200的剛改,以2T3戶設計為主,其中110的三房一改其他企業大進深小面寬,這個戶型大面寬,小進深,起碼南向的采光是非常的充足,而且臥室全部在南向,北側靠采光井通風采光,單輪采光,比兩個邊戶還舒服,特別是冬天。項目雖稱精裝交付,實責為準成品房,具體交付情況自己實際去看吧。

    目前高層建面約110-139㎡房源在售中,整體均價約20500元/㎡,比南邊的水之郡貴不少,但是靠譜才是王道
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    三少爺的筆 點評 美景美地麟洲(二期) 2019-07-30 11:37
    美景美地麟洲由美景集團開發,總占地面積約101畝,總建筑面積約26萬㎡,集精裝SOHO、LOFT、類住宅公寓、高端寫字樓、星級酒店、特色商業街、購物中心等多種物業形態為一體的大型城市綜合體項目。

    項目地址是南三環(新安路)與前程大道交匯處東南角,占地面積67333平方米。容積率3.85,非毛坯交付,綠化率25%,主力戶型為46平-78平1居-2居類住宅公寓產品。

    美景一個地塊做成三期也是秀的飛起,三江路和仁通街交叉口的=的兩棟在一條直線上的高層就是二期的1#2#,南側緊鄰恒大雅苑。

    如果這個項目放在市區,精裝雙氣的項目,帶商業綜合體,很好賣,奈何經開物流園區目前承擔不起這樣的綜合體,還是常住人口的問題。整個區域目前定位是物流倉儲為主,不是很宜居,但是按鄭州的發展趨勢來看,未來可期,這個未來是多久,大家都不知道。君不見臨航海路的三大家的住宅都買的慘淡,更別提公寓產品了。單輪戶型設計,45的一房、78的兩房,投資的話兩房面積稍微有點大,控制在70以下更合適。

    城市框架靠人,城市發展靠人,區域的發展也靠人,所以,人才是一切的中心,一個除了有業務和工作必須呆在的地方沒有宜居及其他吸引,總規是緩慢的。而且對比產品的話,南三環正商的紫辰院更好,位置也秒殺。公寓投資需謹慎,目前市場上包括鑫苑等都是采取的返祖政策來吸引大眾的眼光,市區公寓尚且只有1萬的價格,這個位置這個價格能多少人承擔,投資客可以考慮,但是明顯不是最優選擇。

    目前1#在售,房源建面約45-78平米,均價大致為8500元/平
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    三少爺的筆 點評 豐樂奧體公館 2019-07-29 14:02
    鄭州房地產市場兩極分化越來越明顯,位置不錯的豐樂奧體公館二期開盤才賣了40多套。

    豐樂奧體公館由鄭州豐樂園置業有限公司開發,鄭州豐樂園置業有限公司是河南省知名民營企業豐樂園實業集團公司的一新興支柱產業,鄭州周邊大家經常游玩的比如滎陽孤柏渡、豐樂櫻花園、豐樂農莊等等休閑度假的地方都是這家公司搞的,屬于產業化的企業。

    豐樂奧體公館位于惠濟區三全路金杯路交叉口向東,占地48畝,建面:10萬㎡(住宅9.5萬㎡,商業0.5萬㎡),容積率2.99,規劃6棟24-26層高層住宅、0.5萬㎡臨街商業、1所幼兒園。
    區域屬于極其成熟的惠濟區地帶,旁邊有省體院館及其他生活配套,而且地鐵四號線也距離項目不遠,位置、交通、配套都有了,本次開盤16000的單價不算貴,原以為會一搶而空,但是竟然才賣了40多套,比起來名門翠園的18000和南邊萬科民安的2萬+,這個位置和價格實在是不貴,這樣的去化,除了項目前期宣傳一般,知道的人不多外買家們現在也精明多了也是一大原因,寧買貴不買無保障。

    豐樂奧體公館的整體規劃因為地塊形狀限制,漏洞豎向擺開,但是容積率才2.99而且樓棟的排布都錯開使得光照互不影響。戶型上76兩房、89-107三房、127四房,雖然是老早設計好的戶型,但是講道理這個戶型一點也不落后,很對得起這個開發商的水平,100出頭的三房滿足了大部分剛需的心聲,之前有朋友就是89嫌小,110多的又感覺貴點,這樣104左右的豈不更好而且還是純南北通透的邊戶。

    豐樂奧體公館有北區置業的剛需們需要的所有,而且有豐樂園集團的背景,爛尾等幾乎不存在,品質的話就看集團的想法了,但是這個價格在區域真的很實惠,感覺北區的買主們可以考慮考慮。
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    三少爺的筆 點評 富力建業·盛悅府 2019-07-29 10:41
    曾經有位仁兄給三少留言問三環邊的盛悅府怎么樣,當時三少一頭懵逼,沒聽說過呀,,,,然后馬上惡補一番,XXXXX原來是五龍新城你這位仁兄帶了個換皮面具

    18年五龍新城探盤時,指著沙盤上五龍口路南的地塊問置業顧問,這個位置好,你們啥時候開發,轉眼間地塊都開發了,不過和五龍新城撇開了關系,但是業主們不是傻子,換了個名字就撇開五龍新城的大雜燴情況了嘛?,自欺欺人罷了。

    盛悅府位于五龍口南路與冉屯東路交叉口東南角,占地34996.29㎡,總建筑面積221556.86㎡,容積率4.62,建筑密度26.9%。樓市開盤數據顯示,推出高層2#130套,去化90套,精裝均價14700-15700。這個去化不算差,但是對比惠濟北中海和管南的富田城的開盤去化95%還是有不小的差距,論位置,盛悅府秒殺這倆仁兄,論價格,也算是秒殺。但是還是受五龍新城影響太大,畢竟你路北兄弟賣14000不到,還有過12000的特價,你換個名字就像15000?這不是忽悠人嘛,前科太嚴重,信任值大大降低。
    不過話說回來,單輪這個位置和價格,真的沒說的,南邊農業路的九龍城和天譽華庭毛坯都賣到16000,而且,南側臨近的明鉆和梧桐新語二手房更是15000的價格高居不下。所以這個位置,這個價格,絕對沒毛病,有毛病的就是這家開發商的前科使得大家放心度低,由此可見開發商賴以生存之道是何物?

    再來說說戶型吧:
    107的三房和碧桂園89、115大同小異,帶連廊南戶經典戶型,大陽臺+飄窗的設計,采光無毛病。
    130的三室邊戶,整體無浪費空間,而且公衛的位置布置比較合理,方便使用。
    143的四房戶型,乍一看和一些經典的大同小異,但是細細深究,首先,公衛的位置放在南側主臥門口,北側兩個房間如果去公衛橫跨整個客廳,距離遠不說還影響南側兩個臥室的休息,而且主臥的衛生間竟然是個暗衛,暗衛的缺點大家都可想而知了,所以三少覺得整個戶型太次了,不建議客戶考慮。

    盛悅府的精裝號稱完全區別于五龍新城,既然名字都換了,我們也應該相信富力的想法和決心,但是還是用事實說話吧。
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  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 萬科溪望 2019-07-27 17:56
    zf的限價是怕你賣的太貴了,限制最高價,但是目前這價格刷刷往下掉是嘛情況嘛從13000的精裝調到不到12000,郊區盤的“魅力”一般可見。

    你說你有什么五心裝修、智能2.0等,我說我在市區,你說你大企業,牛逼哄哄,我說我市區,你說你戶型超級完美,我說我戶型廢品但是我在市區,SO。。。。。簡而易懂
    因為旁邊就是物流園區,所以區域實在是高大上不起來,比起來同為郊區但規劃高大上的綠博和白沙都降價了,這片怎可能不降?


    萬科溪望位于經開物流園區,鳳棲街、九曲路、安達路合圍的三角形地塊,占地90畝,總建筑面積150934平方米,容積率2.49。
    項目規劃5棟高層、6棟洋房+沿街配套商業,高層戶型95三房、123三房為主,洋房143四房。
    項目一路之隔南側是金地和碧桂園,當時的三兄弟拿地時豪氣沖天,現在的銷售是三個熊窩窩,愁的蛋都碎了,論產品、品牌都是杠杠的,奈何位置秒殺你所有。

    萬科的產品還是依舊那么優秀,暫且除了拋開追求高利潤的高低配會讓高層顯得局促外,戶型設計和精裝細節,萬科依舊是行業NO1。95的邊戶和南戶各有千秋,南向戶型有連廊設計,使得北向的通風采光都有保障,整體布局動靜分離,而且兩臥+客廳朝南,光照更舒服,衛生間三分離是個亮點,三個小功能空間互不打擾,一個衛生區域,同時一家三個人用互不打擾,極大地解決了剛需的衛生間使用之殤。123的戶型和95邊戶大同小異,唯一缺點,入戶門對著公衛門,講究風水的不太樂意,實際上這種瑕疵是可以避免的。

    項目東側花溪河如果能規劃落地,未來兩岸的綠化再打造一下,也算是河景美宅,環境還能說得過去。不過因為區域的原因,購房客戶雖有,但是群體畢竟比不上市區呀,目前的價格下探,實際上很有空間。
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    萬科溪望萬科溪望萬科溪望萬科溪望
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